中国又到了负利率时代，房价还会暴涨吗？

　　先来简单解释一下“负利率”吧。负利率即是指物价上涨速度超过同期银行存款利率速度。

　　简单举例，假如你在银行存10000块钱，一年后你本息收入是10175元。但物价以每年2%的速度上涨，今天10000元可以买到的商品一年后就要花10200元钱。因此，以商品购买力计算，你的钱存银行一年净亏25元，这就是负利率。

负利率是怎么来的？

　　从负利率的定义，我们知道，产生负利率的原因可能有两个：CPI太高，或是银行存款利率太低。虽然同为负利率，但不同的原因，导致的结果当然也不一样。中国自1990年至今已经经历了五次的负利率时代，大家可以猜猜看，这五次进入负利率时代的原因，哪些是CPI太高，哪些是银行存款利率太低。

数据来源于中国青年报和中国人民银行利率表

负利率对生活有啥影响？

　　2015年8月中国真实利率，既一年期定期存款利率减去CPI，为-0.25%，表明中国已经又一次进入“负利率时代”。而这次负利率与之前几次都不同。因为，CPI实在是太低了……

　　之前的负利率对生活有什么影响？每个人都有体会，在，前两次负利率时代，物价上涨飞快，各种形容物价飞涨的词汇如“蒜你狠”、“姜你军”层出不穷。

　　最近半年以来，我们并没有体会到物价飞涨。但物价涨得慢，就表示我们不用担心负利率时代了吗？千万不要掉以轻心。因为，决定我们生活水平的不仅是物价，还有手中的钱。现在，有多少人会把每月富余的工资静静地放在银行做活期存款呢？至少，我们会把钱放在余额宝等各类货币基金里面吧。一年前，“宝宝”类基金产品的年化收益率还维持在5%甚至7%以上。而最近，宝宝的收益一度降至3%以下！这表示，工薪族的理财收益减少了将近一半！可能因为投资基数太小，每天，你并没有感觉到损失多少钱。但积少成多，要知道，在复利收益计算方式下，每日微小的差额在长期上看，都会产生极大的差异。

房价不降原因是开发商不愿割肉

　　先从政策角度分析。负利率时代，往往伴随着经济发展不均衡。一般情况是，一方面，生产过度，就像我们现在说的“产能过剩”；另一方面，经济发展创造的收益大部分进入财政、税收，而较少流入公民手中。也就是说，经济发展了，政府有钱了，国企有钱了，但工薪族的收入涨得很少。这是，国家会怎样调控经济呢？当然是继续鼓励投资、鼓励消费。因为，改革收入分配方式是短期内难以实现的，而只能通过“X万亿”的刺激性货币政策，搞基建，消化产能。同时，这种大张旗鼓地建设容易让人产生“经济好转我就有钱了”的幻觉，更多的人钱投入实体经济。

　　当不断地投资生产导致产能过剩时，问题来了，房价要不要降？虽然受供求关系影响，楼市库存多，房价是有可能降的。但注意，现在的房价构成比例中大部分是开发商的买地成本，而目前待售商品房，成本在几年前基本就确定了。土地成本非常高，如果现在降价，将大幅蚕食开发商本就不高的利润。因此，开发商并没有动力去降价。这就像炒股一样，如果你在高位买入，除非万不得已被强制平仓，否则你是绝不愿意在低位卖出的。

房价上涨原因是人喜欢追涨杀跌

　　负利率时代，房价到底会有什么变化呢？先看历史数据。

数据来源于国家统计局

　　可以看出，此前负利率时代的房价涨幅非常大。自从2015年8月，中国的真实利率跌入负值，房价也迅速回暖，从9月开始，70个大中城市新建住房价格年同比跌幅也开始收窄。一线城市的房价环比出现明显上涨。

　　究其原因，先从开发商角度看，贷款利率低，投资收益高，贷款搞房地产开发建设比较容易，有大量资金用于买地，楼市因此回暖升温。人都喜欢追涨杀跌。而当房地产投资回报较高，必然导致资金大量涌入。再从投资角度看，受银行存款利率影响，各类投资收益太低，人不得不把钱转移到收益更高的投资方式上。现在来看，P2P理财收益很高，但问题频发；股市还在谷底挣扎，就不用说了。在人民币贬值预期加强的时候，投资美元是个不错的选择。但大部分人对美元理财并不熟悉，而外汇的汇率受我国央行外汇储备和国际局势影响非常大，风险也高。似乎，买房成为投资的理想选择，特别是贷款买房，正巧能利用负利率时代利息成本低的优势。

　　这样看起来，在当下这个负利率时代，一两年内，房价会涨是一定的。但注意，现在CPI和银行存款利率的差值并不大，所以房价不太可能像前几次那样暴涨。我预计，当过剩产能或转型、或消化得差不多的时候，中国就会走出负利率时代。之后，地产商的开发投资热情消退，资金就会从楼市移出，房价也会开始下降。

微信公众号：融360房贷（fangdai123）