【聚焦房市】房地产供应链非标融资被叫停，多地针对房地产中介开启专项整治

一、14地区启动首批集中供地竞拍

　　国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。22个重点城市分别为：一线城市北上广深；二线城市南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

　　据融360大数据研究院统计，截至5月24日，22个试点城市中，已有北京、深圳、广州、杭州、厦门、济南等14个地区启动首批集中供地竞拍，接下来一周还将迎来宁波、苏州等城市的首批集中供地。

　　在已经进行首轮土拍的城市中，重庆的溢价率最高，平均溢价率接近43%，最高溢价率接近130%。

二、深圳、杭州、苏州、宁波等热点城市上调房贷利率

　　继深圳后，5月下旬，又有多个热点城市上调房贷利率水平。杭州地区调整后首套房贷利率由5.2%上调至5.4%，二套房贷利率由5.38%上调至5.5%；浙江宁波地区各大银行也陆续上调，首套房由5.35%上调至5.45%，二套房由5.6%上调至5.7%；苏州地区的中介也收到了房贷利率要上调的通知，据说首套房贷利率将由目前的5.1%左右上调至最高5.7%。（根据澎湃、上海证券报等媒体报道综合整理）

一、14地区启动首批集中供地竞拍

　　国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。22个重点城市分别为：一线城市北上广深；二线城市南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

　　据融360大数据研究院统计，截至5月24日，22个试点城市中，已有北京、深圳、广州、杭州、厦门、济南等14个地区启动首批集中供地竞拍，接下来一周还将迎来宁波、苏州等城市的首批集中供地。

　　在已经进行首轮土拍的城市中，重庆的溢价率最高，平均溢价率接近43%，最高溢价率接近130%。

二、深圳、杭州、苏州、宁波等热点城市上调房贷利率

　　继深圳后，5月下旬，又有多个热点城市上调房贷利率水平。杭州地区调整后首套房贷利率由5.2%上调至5.4%，二套房贷利率由5.38%上调至5.5%；浙江宁波地区各大银行也陆续上调，首套房由5.35%上调至5.45%，二套房由5.6%上调至5.7%；苏州地区的中介也收到了房贷利率要上调的通知，据说首套房贷利率将由目前的5.1%左右上调至最高5.7%。（根据澎湃、上海证券报等媒体报道综合整理）

三、基金业协会叫停备案基金子公司房地产供应链类产品

　　在“房住不炒”政策下，基金业协会近期叫停基金子公司备案房地产供应链类产品。这类产品的主要表现形式为，基金子公司向保理公司买入其持有的购房尾款资产，待资金回流后持续性投资新的购房尾款资产。

　　通过基金子公司等资管计划作为通道的“非标”融资形式此前一直存在。但是基金业协会窗口指导机构要求暂停此类产品备案。目前，基金子公司已被要求暂停房地产类供应链产品备案。有券商资管人士表示，与基金子公司监管要求基本一致，券商资管有较大概率会被同样要求暂停房地产类供应链产品备案。（21世纪经济报道）

四、深圳近期排查小贷公司涉房贷款业务

　　深圳市地方金融监督管理局5月7日发布“关于排查小额贷款公司涉及房地产贷款业务情况的通知”。《通知》要求，各小贷公司自查向特定人员于2019年1月起至今发放贷款的行为，并要求各小贷公司对放贷资金流入房地产的行为再次进行全面自查。

五、多地针对房地产市场中介开启了专项整治

　　杭州市房产市场综合管理服务中心会同杭州市房地产中介行业协会持续对房地产中介开展检查。住建局5月6日第二期通报：5家房地产中介机构被通报告诫，3家中介机构被通报批评，8名房地产中介从业人员纳入行业惩戒、风险警示名单。

　　5月11日，西安市住建局通报了三起房屋销售违法违规典型案例，南京相关部门查处中介违规“假人才真炒房”事件，5月14日广州市住建部门联合广州市教育局、广州市市场监管局、广州市地方金融监管局、广州市公积金中心等部门，在全市范围内开展为期三个月的房地产市场秩序专项联合整治行动。除此之外，青岛、东莞等地在开展房地产中介摸底检查工作。

六、各地陆续出台房贷集中度细则 个别银行需调整信贷结构

　　2020年最后一天，央行和银保监会出台了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。制度为各类银行机构的房地产贷款占比划定了“红线”，其中房地产贷款占比上限不得超40%，个人住房贷款余额占比最高不超过32.5%，规模越小的银行，上限要求越低。

　　新规下发之后，各地依据自身经济情况，针对各自辖区内的地方法人银行陆续出台了房地产贷款集中度管理细则，其中，海南、上海、浙江、广东、四川、山东等地给予了地方中小银行更大的弹性空间，将第三档至第五档中的个别档位占比上限上调了1-2.5个百分点不等；厦门、重庆等地则暂未上调指标上限。

　　根据上市银行披露的2020年财报，去年年末，国有大行中，建行和邮储银行去年末个人住房贷款余额占比分别为34.73%、33.6%，都超过了32.5%的上限要求。中行、农行和工行的个人按揭占比也超过了30%，交行只有22.12%；第二档中资中型银行中，兴业、招商和中信2020年个人按揭贷款的占比也超过20%的上限。

　　虽然个别银行的个人住房贷款占比指标超过上限，但整体上影响可控。而且房贷集中度新规的过渡期比较充裕，消化超标部分不会太难。超标银行也都表示将在符合监管要求的前提下，通过多种策略有序降低相关占比。

七、经营贷违规进楼市遭严查 排查之严、力度之大史无前例

　　个人按揭房贷集中度设置严格上限的同时，个人消费贷和经营贷违规流入楼市也遭到严查。2020年疫情发生后，国家发布多项扶持政策，小微经营贷和个人消费贷的贷款额度充足，利率优惠，最低利率仅3.5%左右，与较高的房贷利率相比，存在着较大的套利空间。部分用户在房屋中介或贷款中介的协助和诱导下，申请经营贷或消费贷资金违规用于购房。

　　早在2020年4月，深圳就要求各银行针对2020年以来新发放的房抵经营贷情况展开自查，2021年春节前后，北京、广州、上海监管部门也相继发文，防范经营贷流入楼市。实际上不仅是一线城市，浙江等多地也开始严查相关问题。

　　3月26日，银保监会、住建部、人民银行再次联合发布通知，要求防止经营用途贷款违规流入房地产领域。各地金融机构开始自查排查，重点筛查四类贷款，一是非营商人员经营性贷款；二是大额的、逻辑上不具合理性的消费贷款；三是经营贷后发生按揭贷款的情况；四是全款付清购房款项同时又办理房抵贷的。用户一旦被发现利用经营贷资金买房，将会被要求立即还清贷款。

　　银行自查的同时，各地监管部门也对辖区内机构进行了重点排查、约谈及处罚，排查之严格，处罚力度之大史无前例。上海银保监局3月1日开始的专项稽查，发现了六点违规案例：个人经营贷款违规用于支付购房首付款；企业经营贷违规用于支付购房款；消费贷违规用于本行住房贷款首付款；部分空壳公司集中作为受托支付交易对手，接收多笔个人经营贷款，部分贷款资金涉嫌回流至借款人并用于购房；房产企业违规向购房客户提供首付资金；小额贷款公司贷款用于购房认筹。截至4月初发现123笔3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场，同时还发现部分银行首套房认定不准确、数据填报不规范以及外部“助贷”机构违规问题突出等情况。浙江银保监局则从去年四季度至今年4月，总共开出19张罚单，金额超过了1500多万元，涉及到17家机构，同时还涉及到对17家机构当中的违规的当事人实施了双罚的处理。

　　除了严查经营贷外，深圳还规定之后涉房贷款全部按照政府发布的二手房成交参考价格执行，其中涉房贷款不仅包括个人住房按揭贷款，还包括房抵经营贷等。3月开始，深圳各大银行陆续表示，将按照官方二手房成交参考价格发放房抵经营贷。

八、住建部密集约谈楼市过热城市 围剿“炒房客”正在进行时

　　银保监会在对房地产金融进行审慎监管的同时，住建部也在行动。今年1月开始，住建部先后奔赴深圳、上海、北京、杭州、无锡、成都、西安、南昌8个城市调研督导房地产调控工作。4月初住建部又约谈了广州、合肥、宁波、东莞和南通5个城市，要求坚决遏制投机炒房，涉及区域纷纷出台政策“限房价、竞地价”。

　　“炒房客”也遭到严格围剿。通过钻营政策漏洞操控二手房源，以谋求高额利润的北京“南城房姐”近期被判处无期徒刑，深圳大V“深房理”以及相关炒房团也被深圳七部门联合调查。

　　融360大数据研究院自2015年开始致力于房贷市场的大数据监测、研究和应用，拥有房贷市场各地银行首付、利率的独家数据以及各地房贷政策的全面汇总。基于海量数据，定期推出零售产品分析报告以及为业内提供定制化咨询服务报告，包括零售金融产品利率定价报告、同业竞品调研分析报告、监管舆情监测报告、区域授信政策指引等定制报告。同时，可为银行、保险、券商等金融机构及政府监管部门提供数据、咨询、系统三位一体的全面解决方案。

　　详询请加“融小妹”微信或者拨打电话010—81047528。