根据央行〔2019〕第16号公告,自2019年10月8日起,对于新发放的商业性住房个人贷款:
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首套房贷款利率不得低于相应期限LPR;
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二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点;
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借款人申请房贷时可以与银行协商约定利率重定价周期,重定价周期最短为1年,最长可以不调整;
一、新政将给房贷定价带来哪些变化
(1)定价基准转变,由以前的参照贷款基准利率变成了参照LPR,基准变化后,房贷利率的实际数值也必然发生一些变化。
如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准,那么首套房、二套房的最低贷款利率分别为4.85%、5.45%;此前,按照显性或者隐形规定,一般首套房贷利率不低于基准利率的9折,二套房一般不低于基准利率的1.1倍,由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。那么理论上来讲,最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。
不过,这些都是最低利率,目前只有个别城市的极少的优质客户能享受到, 平均来看,各个城市的房贷利率都很难达到这个数值。根据融360大数据研究院发布的35城市最新房贷利率数据来看,在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少,7月份只有上海的首套利率为4.84%,低于4.85%,35城市的平均首套利率则为5.44%,显著高于4.85%。二套房方面,7月份也仅有杭州(5.42%)、天津(5.41%)、厦门(5.39%)几个城市低于5.45%,35城市的平均二套利率则为5.76%,同样显著高于5.45%。这意味着,未来仅会有少数几个城市因为这个新政对相应的房贷利率下限进行调整,其他地区的利率水平暂时不会受到新政的显著影响。同时,值得注意的是,最近几个月来,无论是首套房还是二套房,35城的平均利率都呈微弱上行趋势。
根据央行〔2019〕第16号公告,自2019年10月8日起,对于新发放的商业性住房个人贷款:
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首套房贷款利率不得低于相应期限LPR;
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二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点;
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借款人申请房贷时可以与银行协商约定利率重定价周期,重定价周期最短为1年,最长可以不调整;
一、新政将给房贷定价带来哪些变化
(1)定价基准转变,由以前的参照贷款基准利率变成了参照LPR,基准变化后,房贷利率的实际数值也必然发生一些变化。
如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准,那么首套房、二套房的最低贷款利率分别为4.85%、5.45%;此前,按照显性或者隐形规定,一般首套房贷利率不低于基准利率的9折,二套房一般不低于基准利率的1.1倍,由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。那么理论上来讲,最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。
不过,这些都是最低利率,目前只有个别城市的极少的优质客户能享受到, 平均来看,各个城市的房贷利率都很难达到这个数值。根据融360大数据研究院发布的35城市最新房贷利率数据来看,在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少,7月份只有上海的首套利率为4.84%,低于4.85%,35城市的平均首套利率则为5.44%,显著高于4.85%。二套房方面,7月份也仅有杭州(5.42%)、天津(5.41%)、厦门(5.39%)几个城市低于5.45%,35城市的平均二套利率则为5.76%,同样显著高于5.45%。这意味着,未来仅会有少数几个城市因为这个新政对相应的房贷利率下限进行调整,其他地区的利率水平暂时不会受到新政的显著影响。同时,值得注意的是,最近几个月来,无论是首套房还是二套房,35城的平均利率都呈微弱上行趋势。
(2)浮动方向变化。
以前的房贷可以在基准利率的基础上上浮和下浮,新政规定的都是下限,意味着只能上浮,不能下浮了。
(3)频率的变化。
以前的房贷参照基准利率,由央行发布,变动较少,有时候几年才变动一次,但LPR每月都会报价,都可能发生变化。
二、新政对房贷利率走势会有那些影响?
央行负责人之前明确表示,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限,与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。后期,如果LPR利率下调,根据央行的这一规定,首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调,但是需要注意的是,这仅指最低利率,实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响,预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。
央行根据LPR新基准进行的房贷利率调整,其指向性非常明显,就是坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。从短期的实际利率水平来看,它仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响,对绝大部分购房人来说,影响不大。长期情况下,如果我国的房地产市场能保持健康、平稳发展,作为优质资产的房贷,其利率可能会逐渐向无风险利率(外加少量风险和服务加点)靠拢。因此,即便是在理想情况下,长期房贷利率是否下降也要视未来的无风险利率而定,很难进行预测。
三、存量房贷是否会调整?
目前的这个公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。但在中国人民银行有关负责人就完善LPR形成机制答记者问时已经提到:在原有的1年期一个期限品种基础上,增加5年期以上的期限品种,为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考,也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡,因此,未来存量房贷也很可能进行调整。
因为房贷的周期一般都比较长,如果一直不对存量进行调整,长期维持两种利率机制,对于用户公平和银行管理都有不利之处。
整体来看,房贷利率的下降有利于刚需买房人降低购房成本,提升生活质量;但也便于投机者提升杠杆,所以要综合利用多种工具才能保障“房住不炒”,央行此次对房贷利率的调整,更大的意义在于指向方面,即在利率市场化改革的过程中要坚守“房住不炒”的底线,不会放松对这一领域风险的把控。反过来说,坚持“房住不炒”定位,也有助于减少房地产市场的投机行为和异常波动,有利于房地产市场的健康发展,从长远来看,对于降低房贷利率是有帮助的。
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