深度剖析：限购能不能限得住一线房价？

　　深圳的房价暴涨了一年多，上海也从进入2016年就开启疯长模式。还没买房的怨声载道。这时，有关部门出手了。深圳、上海接连出台更加严格的限购措施。这些限购措施的目的是什么？有人说，是为了降房价；有人说，是为了托房价；还有人说，限购根本对房价没有影响。其实，限购对房价的影响，要分短期和长期来看。

限购能减缓房价涨速、拉长上涨周期，但不能降房价

　　穿越时空之门，让我们看看历史上的限购。2010年4月30日,北京出台“国十条”实施细则,率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。2010年9月29日，“限购令”已经在北京、上海、深圳、广州实行。9月29日国家有关部委出台“新国五条”，其后更多城市出台限购令。

　　2013年，在房价暴涨的背景下，2013年11月，上海发布当时的限购令“沪七条”：对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。

　　深圳的房价暴涨了一年多，上海也从进入2016年就开启疯长模式。还没买房的怨声载道。这时，有关部门出手了。深圳、上海接连出台更加严格的限购措施。这些限购措施的目的是什么？有人说，是为了降房价；有人说，是为了托房价；还有人说，限购根本对房价没有影响。其实，限购对房价的影响，要分短期和长期来看。

限购能减缓房价涨速、拉长上涨周期，但不能降房价

　　穿越时空之门，让我们看看历史上的限购。2010年4月30日,北京出台“国十条”实施细则,率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。2010年9月29日，“限购令”已经在北京、上海、深圳、广州实行。9月29日国家有关部委出台“新国五条”，其后更多城市出台限购令。

　　2013年，在房价暴涨的背景下，2013年11月，上海发布当时的限购令“沪七条”：对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。

　　这些限购政策出台后，房价降了吗？

　　2011年、2012年，房价以慢速上涨。但到了2013年，房价爆发式上涨。可以认为，限购政策在出台后的两年内延缓了房价上涨的势头。但市场购买力之强大，终于让房价在第三年突破了限购的阻力，一发不可收。

　　（数据来源：国家统计局）

　　长期来看，限购会把当下的购买力推迟到几年之后，也就等于拉长了上涨周期。比如，房价本应在2011年涨到头，然后下跌；但因为限购的作用，房价吭哧吭哧地涨到了2013年，然后才迎来爆发，随后在2014年下降。总的来说，如果经济行情未变，房价必将在限购的几年后迎来爆发上涨。

　　限购对房价的短期影响，可以通过下面这组数据展现：2013年10月，上海新房房价环比上涨0.8%；2013年11月，上海新房房价环比上涨0.7%；2013年12月，上海新房房价环比依然上涨0.6%；2014年1月，上海新房房价环比上涨0.5%；2014年2月，上海新房房价环比上涨0.4%。上海的“沪七条”在2013年11月出台。通过这组数据，我们发现，限购政策并没有终止房价上涨的势头，但是减缓了房价上涨速度。

　　2014年以来，随着楼市降火，全国各地陆续取消限购政策。目前，实际上执行限购仅有北京、上海、广州、深圳。各地取消限购，本意是为了在楼市销售不理想的时候给楼市助力。但实际上，即便取消限购，大部分二线城市的库存依然去化困难。所以，不管是出台限购，还是取消限购，都无法逆转楼市局面。

2016年限购主要影响二手房市场

　　各方面的限购，都是减少了当前的买房人口。好了，我们来看买房人口的减少对房价有什么影响。从时间上看，已经满2年的外地人，现在必须再等3年。所以，延长社保缴纳期限，必然会把现在的购买力推迟到3年之后。大部分满2未满5的购房人口，会选择购买郊区新房。而郊区新房的价格相对比较低。郊区新房市场少了他们，价格也不可能下跌。因为那些符合满5资格的首次置业人群，在郊区新房市场的竞争依然非常激烈。满5人群的购买力比满2人群的购买力更强。

　　或许，也会有人符合满5资格，本来并未想买房，但因为政府的限购传达出来了“楼市紧俏”这一消息，就选择入市。这就像超市往往会写“此商品大减价，每人限购5个”。其实，如果不这么说，你可能就买一个或者一个不买。但超市一限购，你为了占便宜，很可能就买了5个。从购买力上看，只有当买房需求总量少于住房供给总量的情况下，房价才会下降。限购把满2年但不到5年这部分人口排除在外，这部分人占全部购买力的比例并不高。少了他们，总需求依然远远大于总供给。

　　限购也调整了二套房首付比例。此后，会有很多人为了买二套房，而先把首套房卖掉。而在未提高首付之前，他们是有可能不卖首套房的。也就是说，限购能让一部分资金紧张的“换房家庭”从拥有两套房变成拥有一套房。这能增加二手房市场的供给，因此，二手房房价上涨速度会放缓。

　　2015年12月，上海新房房价比5年前上涨了40.5%，而二手房房价比5年前上涨了27.9%。2015年全年，在“北上广深”四大一线城市中，一手房交易套数分别约为103889套、121600套、120257套及75347套；二手房交易套数约为192251套、337300套、69957套及126899套。北上广深一手房交易套数和二手房交易套数的比例分别为1.85、2.77、0.58及1.68。可见，在北京、上海、深圳，二手房对市场占比已经超过新房。在这个背景下，政府提高二套房首付就是为了给二手房市场降温。但这盆冷水很难传导到新房市场。

限购只是一条腿，另一条腿是土地供应。

　　限购，是在需求端调控楼市。但别忘了，影响楼市的还有供给端——土地供应面积。

　　地方国土部门资料显示，2011年上海市住宅用地计划供应量为1200公顷，2012、2013年该数值为1000公顷，2014年为700公顷，2015年只有不到600公顷。

　　注意，上海市2015年不到600公顷的供地面积是包含了商业用地、保障性住房用地与商品住宅用地。2015年上海实际完成的商品房用地出让面积仅为311.2公顷。供地减少，但开发商可不傻，知道一线城市利润还是比三四线更高，房价更不容易跌，所以供地再少单价再高也要拼命囤积着。从供给侧来说，2016年以来上海的房价暴涨不足为怪。

　　限购的确减缓了房价上涨，但这是治标不治本，是牺牲了部分人的购房需求。如果想让大家都买得起房，限购并不是合适的办法。

　　融360大胆建议，解决用地紧张，能否在行政面积上入手，扩大上海市行政辖区范围。一份世界人口密度排行榜显示，上海市人口密度全球第三，仅次于日本东京、印度新德里，远高过北京。而上海市行政面积在四个直辖市中是最小的，而北京周边还有燕郊等地为北京分流人口。扩大上海行政面积，未尝不是个可行的办法。

既然限购不能降房价，为啥要限购呢？

　　我们已经知道，出台限购，作用只是拉长上涨周期；取消限购，作用只是减弱下降幅度。那么，政府为什么还要出台限购？

　　原因很简单，政府不愿看到楼市大起大落。一方面，房子是特殊商品，房价大起大落容易引发社会不安。另一方面，地方经济发展，很大程度上是因为房地产开发带动的城市建设，地价随之上涨，财政收入得到保障。如果短期内，房价涨到顶，透支了未来发展空间，那之后几年的财政经济如何平衡？中国政府强调“稳定发展”，既不能太慢、也不宜过慢。这就对楼市提出了要求：不能涨得太猛，但也不能下降得太厉害。

　　政府的措施，往往是预防性的。而且，还要想到，世界上任何政府的反应都是滞后于市场行情的。政府不可能在房价刚刚有上涨苗头的时候就看出暴涨趋势。因此，限购出台，你应该这样看：当政府看楼市已经涨得太猛（现象），预见到随后有快速下降风险（预测），决心要阻止下降风险（目的），就出台措施托住楼市（动作）。

　　这就好像是你在开一辆跑车，在秋名山比赛。在直道上，你当然要加速冲刺；但是，当导航提示你，即将进入五连发卡弯的时候，你为了顺利过弯，必须减速。当然，如果你能使出“漂移”，不需要减速。但别忘了，只有在中国经济强势发展的时候，政府才有不减速“漂移”的资本，任由市场自由发展，因为实体经济就能稳妥地托住楼市。如果实体经济不行，那就必须减速了。

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