财政部调低买房契税营业税 利好大户型及豪宅市场

　　2月17日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。此前，契税已5年多未调整，而营业税是在去年330政策不到一年后再次调整。自2016年2月22日起开始实施“2016房地产交易契税、营业税优惠政策”，其中涉及到的主要变化有四点：

　　1、首套房144平方米以上房屋契税由3%降至1.5%；

　　2、二套房契税由3%降至1%（90平米以下），由3%降至2%（90平米以上）；

　　3、2年以上房屋交易全部免征营业税，不再征收2年以上非普通住宅的营业税；

　　4、北上广深仅适用第1点，第2、3点优惠不享有。

　　以下为调整前后对比表：

　　税收优惠利好哪几类人？

　　概括来说，调低买房契税营业税，主要是利好大户型及豪宅市场。

       1、大户型购房族：首套房契税大幅下调

　　首套房方面，优惠前后的区别在于面积在144平方米以上的部分，以前是3%，现在跟90平方米以上合并，同为1.5%。而面积在90平方米以下的住房，无变化，契税仍是1%。所以说，优惠主要是对“一步到位”型首次购房族有利。如果按照10000元/平方米的房价计算，购买150平方米的房屋，优惠后可节省22500元的契税！

　　2、改善型购房族：二套房契税全面下调

　　以前针对二套房全部按照3%计算契税，现在不足90平方米契税是1%，90平方米以上则统一是2%。也就是说，二套房在90平方米以下，将享受首套房契税待遇，优惠最多。假设房价是10000元/平方米，购买二套房，可节省契税如下：

　　2月17日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。此前，契税已5年多未调整，而营业税是在去年330政策不到一年后再次调整。自2016年2月22日起开始实施“2016房地产交易契税、营业税优惠政策”，其中涉及到的主要变化有四点：

　　1、首套房144平方米以上房屋契税由3%降至1.5%；

　　2、二套房契税由3%降至1%（90平米以下），由3%降至2%（90平米以上）；

　　3、2年以上房屋交易全部免征营业税，不再征收2年以上非普通住宅的营业税；

　　4、北上广深仅适用第1点，第2、3点优惠不享有。

　　以下为调整前后对比表：

　　税收优惠利好哪几类人？

　　概括来说，调低买房契税营业税，主要是利好大户型及豪宅市场。

       1、大户型购房族：首套房契税大幅下调

　　首套房方面，优惠前后的区别在于面积在144平方米以上的部分，以前是3%，现在跟90平方米以上合并，同为1.5%。而面积在90平方米以下的住房，无变化，契税仍是1%。所以说，优惠主要是对“一步到位”型首次购房族有利。如果按照10000元/平方米的房价计算，购买150平方米的房屋，优惠后可节省22500元的契税！

　　2、改善型购房族：二套房契税全面下调

　　以前针对二套房全部按照3%计算契税，现在不足90平方米契税是1%，90平方米以上则统一是2%。也就是说，二套房在90平方米以下，将享受首套房契税待遇，优惠最多。假设房价是10000元/平方米，购买二套房，可节省契税如下：

　　3、购买豪宅、商住两用等非普通住房人群：2年以上非普通住宅免征营业税

　　简单说，2年以上房屋不再区分普通住宅与非普通住宅。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税目前，国家对销售不动产的营业税征收标准是销售额的5%，加上城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加，一共是销售额的5.6%。

　　如果按房价8%年增长率一年前价值1000万的豪宅，如今营业税可省4.5万元。

       4、北上广深：利好大户型购房族。

       北上广深购房族只能享受到首套房契税优惠，即首套房144平方米以上房屋契税由3%降至1.5%，但并不能享受到二套房契税和营业税的优惠。此次税收优惠对北上广深影响有限，原因在于，一线城市的改善型和豪宅型市场本就很火热，但首套房大户型却是一个需求不足。原因是，购买首套房的人群多是刚需族，因资金压力，倾向于选择小户型，较少选择144平方米以上住房。但房价这么高，大户型住房对刚需族来说，吸引力并不大。

　　由此可见，国家去库存政策开始转向刺激改善型购房需求，而不再只针对刚需人群。不管是大户型购房族、改善型购房族还是豪宅和商住房族，三类税收优惠利好群体，都不是刚需族。

　　过去几年的政策，包括近期的“降首付”，都是以刺激刚需族购房出发，但屡次刺激效果都不明显。这一次，国家押宝改善族和豪宅族，能否顺利去库存呢？

　　融360分析师吕舒扬认为，这轮优惠，虽然能刺激楼市交易，但却没带刚需族玩。税收优惠的下调幅度不小，不同群体都能享受到，但在买房问题中，税费对购房人的影响非常小，上百万都拿出来了，谁还在意几万块的税费优惠呢，指望靠税费优惠去库存，有待检验。

　　以下为通知原文：

　　各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局、住房城乡建设厅（建委、房地局），西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局、建设局：

　　根据国务院有关部署，现就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知如下：

　　一、关于契税政策

　　（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

　　（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。

　　按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

　　（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

　　二、关于营业税政策

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

　　办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。

　　三、关于实施范围

　　北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）执行。

　　上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。

　　本通知自2016年2月22日起执行。

　　微信公众号：融360房贷（fangdai123）