允许普遍二孩实施 生育意愿成影响楼市主因

　　伴随二孩政策的不断发酵及政策的全面实施，诸多行业都会迎来全新的发展实际，其中房产行业最为引人注目，家庭人口的增加，显著的一点就是居住面积的扩容，即带动换大房、买新房的需求，但是二孩放开究竟能否对楼市起到立竿见影，我们还需要从以下几个方面来客观的分析

生育意愿并不明显

　　根据卫计委最新的统计数据来看，现阶段全国符合政策条件的夫妇约有9000万对，假定5年内50%的家庭会生育二孩，那么将新增人口4500万，每年近900万。按照人均住房20平方米计算，将新增9亿平方米需求，每年将新增1.8亿平方米需求。所以从数据上来看对于房产行业未来发展的前景还是相当看好的，

　　但事实情况可能远没有数据看起来的那么华丽，首先按照卫计委的信息，现阶段，全国符合“全面二孩”政策条件的夫妇有9000万对。其主力多是80后及90后，但无论80后还是90后多是独生子女，受经济及非经济因素的影响，生育愿意不高。比如，实施单独二孩政策之后，当时预测每年可增加200万新生婴儿，但是实际增加婴儿只有47万，仅达到预期四分之一效果，差距较大。

　　伴随二孩政策的不断发酵及政策的全面实施，诸多行业都会迎来全新的发展实际，其中房产行业最为引人注目，家庭人口的增加，显著的一点就是居住面积的扩容，即带动换大房、买新房的需求，但是二孩放开究竟能否对楼市起到立竿见影，我们还需要从以下几个方面来客观的分析

生育意愿并不明显

　　根据卫计委最新的统计数据来看，现阶段全国符合政策条件的夫妇约有9000万对，假定5年内50%的家庭会生育二孩，那么将新增人口4500万，每年近900万。按照人均住房20平方米计算，将新增9亿平方米需求，每年将新增1.8亿平方米需求。所以从数据上来看对于房产行业未来发展的前景还是相当看好的，

　　但事实情况可能远没有数据看起来的那么华丽，首先按照卫计委的信息，现阶段，全国符合“全面二孩”政策条件的夫妇有9000万对。其主力多是80后及90后，但无论80后还是90后多是独生子女，受经济及非经济因素的影响，生育愿意不高。比如，实施单独二孩政策之后，当时预测每年可增加200万新生婴儿，但是实际增加婴儿只有47万，仅达到预期四分之一效果，差距较大。

　　所以，全面二孩政策实施之后，80后并非生育主力军，生育主力军可能是70后。但值得注意的是，尽管这部分人群的经济条件比80后要好，也有生育愿意，但这部分群体的生育能力却在严重下降。因此，二孩政策实施后究竟能带来多少新增人口还需要时间来检验。

　　另一方面，目前市场上的的购房需求仍为刚性需求，而实际购房需求的提升则取决于真实的生育意愿和实际增加的新生儿数量。从目前大中城市的情况来看，较高的养育成本大大降低了育龄妇女的生育意愿。当前中国的养孩成本、教育支出如此昂贵，购房所需的几十万、上百万的费用，让这些本已存在育儿、赡老较大压力的家庭恐怕只能望洋兴叹了。

刚需减少将导致未来房价下跌

　　第二点就是刚需未来减少将导致房价下降，无论市场如何变化也无论二孩政策能带来多少新增人口，起房价主导作用的仍然是供求关系，这其中，刚需仍然占据主导地位。

　　如果把刚需一族界定为25岁到35岁的人口，那么根据一组数据显示，刚需族的人口在2011至2015年的四年间由1.98亿涨至2.20亿，增长了大约2200万人，而这几年也正是我国房价上涨最为快速的几年。

　　但根据这组数据的预测，刚需一族在2016年将会达到顶峰，之后就会逐年下降，预计在2031年刚需一族的人口将降至1.6亿人。

　　刚需族的减少，则预示着潜在买房人口的下降，全国平均房价必然下跌。预计在2022年到2026年之间，刚需族大幅减少，那时，中国房价或许会出现大幅下滑的迹象。

改善型需求增加

　　虽然二孩政策实施后，受生育意愿及未来房价可能下跌的影响不会产生立竿见影的效果，但可以预见的是，放开二胎短期肯定会对楼市需求结构带来影响，从深层次来看，二孩会促使家庭结构发生变化，已婚家庭会新增人口而那些尚未结婚却有二孩计划的人对于房产的选择肯定也会发生转变，因此，多居室的大户型有望因此受益。

　　实施二孩后，家庭结构发生变化，原来一家三口变为一家四口，同时，也需要父母或雇用保姆一起来照顾家庭，同时，住房需求结构也发生变化，原来一家三口的居住需求一般为两房即可，二孩后，住房需求起码变为三房，甚至四房。因此，全面实施二孩政策后，生二孩的家庭改善家庭住房状况成为必然，这对未来改善型住房项目来讲是利好。

　　从二孩政策对楼市的趋势影响来看，虽然无法根本改变楼市进入下半场、楼市增量房增速下滑、楼市进入存量房时代的事实，但是，对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。

小户型未来或需求过剩

　　在改善型需求得到提升的同时，还有一点值得我们注意的是，传统的两室户型的二手房也会大量涌向市场，而未来市场如何笑话这些二手房也会变成一个相当棘手的问题。

　　8090后作为特殊的独生子女群体早已习惯传统的三口之家，所以在只有独生子女的家庭中，或许两室的小房子就足够一家三口住，但是当“二胎”放开后，选择生二胎的家庭必将面临换房，从两房换为三房甚至四房。

　　前面也提到，目前我国楼市政策主要倾向于支持刚性需求，但随着未来改善型需求的增加，众多二孩家庭肯定会选择卖掉之前拥有的老房子，再加上一些未经消化的库存，这势必导致市场上60~90平米以下小户型供应量增大的局面，如果再加上本地去购房者的基本居住需求已经处于饱和状态，面向刚需的中小户型在未来或许会出现滞销的情况，小户型房价在未来出现大幅跳水的情况也不是没有可能发生。

城市受政策影响变化不同

　　在当前中国一线城市及部分二线城市，独生子女政策推行较早，独生子女的比重比其他城市要高，由于这些城市房价过高导致生活成本太高，从而使得当前一线城市及部分二线城市有生育能力的人群生育愿意低，因此二孩政策放开之后新增人口主要发生在中小城市及小城镇，所增加的消费红利也在此类地区。

　　以上海为例，数据显示，目前上海进入婚育年龄的女性有90%的都符合双独或者单独的政策，但是申请二孩的比例还不足5%。上海目前住房均价每平米3万已成常态，市区普通住房要5到7万，而2014年上海平均工资才5451元。面对如此高昂的放假，养一个孩子都够吃力的了，再养一个实在很困难。

　　但另一方面，相对于一线城市高昂的养育成本，由于在三四线城市养育两个孩子的负担要轻得多，新政策的出台对这类型城市的影响更大，新生人口的增多将有助于三四线城市商品房的消化。