二孩政策的蝴蝶效应:小三成刚需户型

　　多家券商的统计显示，由于我国25-44岁的主力购房人口占比不断萎缩，老龄化和少子化导致房地产市场的持续性需求收缩，行业天花板渐行渐近。市场期盼已久的“全面二孩”政策尘埃落定，无疑能为房地产市场带来增量购买力，缓解目前供过于求的市场格局。

　　然而，二孩政策放开到底能为楼市带来多大的新增需求？什么类型的城市受益程度更高？哪些开发商能从中受益？

三四线城市受影响更大

　　在经历了黄金十年的发展期后，随着我国人口红利的消逝，房地产市场的天花板也渐行渐近。

　　国家统计局的数据显示，过去近四十年时间里，中国劳动力人口即15-64岁人口占比从57%升至74.5%。但从2011年开始，人口结构迎来拐点，劳动力人口占比逐步下滑，2013年该数据为72.8%。2013年国家统计局在公布2012年经济数据时，特地强调了15-59岁的劳动年龄人口数量第一次出现绝对下降，比上年减少345万人。劳动人口总量出现转折点，这意味着买房的主力军规模已经在减小了。

　　多家券商的统计显示，由于我国25-44岁的主力购房人口占比不断萎缩，老龄化和少子化导致房地产市场的持续性需求收缩，行业天花板渐行渐近。市场期盼已久的“全面二孩”政策尘埃落定，无疑能为房地产市场带来增量购买力，缓解目前供过于求的市场格局。

　　然而，二孩政策放开到底能为楼市带来多大的新增需求？什么类型的城市受益程度更高？哪些开发商能从中受益？

三四线城市受影响更大

　　在经历了黄金十年的发展期后，随着我国人口红利的消逝，房地产市场的天花板也渐行渐近。

　　国家统计局的数据显示，过去近四十年时间里，中国劳动力人口即15-64岁人口占比从57%升至74.5%。但从2011年开始，人口结构迎来拐点，劳动力人口占比逐步下滑，2013年该数据为72.8%。2013年国家统计局在公布2012年经济数据时，特地强调了15-59岁的劳动年龄人口数量第一次出现绝对下降，比上年减少345万人。劳动人口总量出现转折点，这意味着买房的主力军规模已经在减小了。

　　如果从购房人群来分析，根据爱建证券的测算，我国25-44岁人口为购房的主力军，从可查的人口数据看，25-44岁人口在总人口中的比例从2003年的34.36%下降至2014年的32.47%，其绝对数量也在4.4亿左右徘徊。随着我国老龄化和少子化日趋严重，不仅经济发展受到影响，房地产市场的需求也因此收缩。

　　全面放开二孩后，首当其冲的是增加这部分人口的改善性购房需求。根据卫计委的数据，现阶段全国符合政策条件的夫妇约有9000万对，假定5年内50%的家庭会生育二孩，那么将新增人口4500万，每年近900万。按照人均住房20平方米计算，将新增9亿平方米需求，每年将新增1.8亿平方米需求。

　　从中长期来看，根据克而瑞的测算，到2028年底，全国由15-49岁（1980年开始执行计划生育）人口组成的家庭将达到1.8亿户。这其中，“单独”家庭约7200万户，占比为40%，而“双非独”家庭9540万户，占比53%，“双独”家庭1230万户，占比仅有7%，这意味着全面二孩政策将对更长时期后的房地产市场需求产生正面影响。

　　在乐观的数据背后也有隐忧，爱建证券分析师左红英认为，实际购房需求的提升将取决于真实的生育意愿和实际增加的新生儿数量。从目前大中城市的情况来看，较高的养育成本大大降低了育龄妇女的生育意愿。因此，该政策的实际效果还有待检验。

　　根据人民网此前的民意调研结果显示，我国“单独”家庭中愿意生育第二胎的比例仅为50.73%。克而瑞的研究显示，如果比照推算，到了2028年，得益于全面二孩政策新增的人口将在9000万-9200万之间，年均700万人左右，相当于每年新增住房需求1.4亿平方米，相对于目前年均12亿平方米的全国商品房销售面积，所带来的增量市场将是有限的。

　　中金的研究报告认为，相对于一线城市高昂的养育成本，由于在三四线城市养育两个孩子的负担要轻得多，新政策的出台对这类型城市的影响更大，新生人口的增多将有助于三四线城市商品房的消化。

大户型将成市场主流

　　在全面二孩政策落地后，随着家庭多子化成为趋势，相对于过去十年以首次置业需求为主的市场格局，改善型需求有望出现大幅回升。

　　中金的研究报告表示，目前我国三房或以上住宅占中国住房存量的比例不到40%，未来房产销售将逐渐向大户型倾斜。随着我国已经实现每户1.14套房，首套房购房者比例将出现一定程度下滑，而改善型需求将成为购房主力，家庭住房需求结构也将颠覆现有格局。

　　“中小户型尤其是90平方米以下二房显然不能满足基本居住功能，而120平方米以上的大户型、三房或四房将成为市场需求主流。”克而瑞研究中心分析师杨科伟表示，目前首次改善型产品的面积均划定为144平方米以下，大部分为三居户型。对于生二胎的家庭来说，也许在拥有两个孩子以后，首改产品对他们而言将成为刚需，四房则成为市场上真正意义的改善型产品。

　　从房企户型功能设计来看，杨科伟认为，以前的一主卧、一次卧、一婴儿房或者书房的设置将无法满足市场需求。对于有两个小孩的家庭来说，配备两个一样的次卧或者小孩房将是必须的。对于改善型需求来说，考虑到有两个小孩后的娱乐功能设置，应该单独开辟小孩娱乐的空间。正因如此，困扰诸多二线城市的大户型严重积压的窘境应会得到改观。

　　此外，由于想生育二孩的家庭，基本上具备较好的经济基础，且因为工作繁忙，老人又年事已高，在照顾两个孩子方面，他们更愿意聘请保姆，因而在今后的产品设计上，更会将保姆房重点列入设计范围，这也是房企未来在户型设计时不得不考虑的方向。

　　正因如此，根据中金的预计，由于改善性需求将成为中国房产市场的一个关键推动因素，龙湖、华润、中海、绿城、融创等擅长改善性产品的房企将成为潜在受益者。