2015四季度楼市预测

　　GDP和CPI走低 楼市回暖受限

       9月初，中国国家统计局在其网站上发布声明称，去年中国国内生产总值（GDP）为63.6万亿元人民币（合10万亿美元），比今年1月的初步核算数减少约320亿元人民币。这次修正使得2014年中国经济增长率的估计值从7.4%向下修正为7.3%。而7.4%就已是自1990年以来的最慢增速了。今年中国的增长率目标是“7%左右”，但要实现这个目标可能有些难度。

　　8月份，中国全国居民消费价格总水平（CPI）的同比涨幅从7月份的1.7%升至2.0%，高于预期。这是自2014年7月以来的最大涨幅，但仍远低于中国政府为今年定下的“3%左右”的目标。另一方面，衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度的生产价格指数（PPI）不但连续第42个月下降，而且降幅还越来越大，8月份同比下降5.9%，为2009年以来的最大降幅。

　　从GDP和CPI都能明显看出，中国经济增长放缓得厉害，靠债务驱动的投资热潮已经到头。如果中国政府完全开放资本账户，资本外流的局面或将改善。在股市毫无走高的征兆时，比起债券，私人资本将更多地被吸引至房地产。而房地产的未来也就代表了中国经济的未来。

　　GDP和CPI走低 楼市回暖受限

       9月初，中国国家统计局在其网站上发布声明称，去年中国国内生产总值（GDP）为63.6万亿元人民币（合10万亿美元），比今年1月的初步核算数减少约320亿元人民币。这次修正使得2014年中国经济增长率的估计值从7.4%向下修正为7.3%。而7.4%就已是自1990年以来的最慢增速了。今年中国的增长率目标是“7%左右”，但要实现这个目标可能有些难度。

　　8月份，中国全国居民消费价格总水平（CPI）的同比涨幅从7月份的1.7%升至2.0%，高于预期。这是自2014年7月以来的最大涨幅，但仍远低于中国政府为今年定下的“3%左右”的目标。另一方面，衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度的生产价格指数（PPI）不但连续第42个月下降，而且降幅还越来越大，8月份同比下降5.9%，为2009年以来的最大降幅。

　　从GDP和CPI都能明显看出，中国经济增长放缓得厉害，靠债务驱动的投资热潮已经到头。如果中国政府完全开放资本账户，资本外流的局面或将改善。在股市毫无走高的征兆时，比起债券，私人资本将更多地被吸引至房地产。而房地产的未来也就代表了中国经济的未来。

　　房价方面，政府也出台了包括取消“限外令”等一些政策鼓励资本进场。但这些动作实在是小打小闹，无关痛痒，对实体经济和房地产市场没有多大影响。李嘉诚从内地撤资，也代表着外资对内地楼市的一种态度。诸如浙江广厦等一些中小开发商纷纷转型，逃离房地产，开发商将呈现“强者愈强”的局面。万科、绿地等超级房企将拥有更多的市场份额。当然，这对购房者来说并不是坏事，大型房企的产品质量和服务都是更靠谱的。而在一二线房地产市场势力划分已然牢固，后来者很难闯入的情况下，像碧桂园等深入三四线的房企也可能增多。融360建议，在市场不够景气时，三四线城市的购房者在买房时还是要看一下开发商的口碑。

　　融360认为，在GDP和CPI双双放缓的情况下，近两年，房地产市场都可能维持在盘整阶段，全国房价增速会很慢，但也不会走低。越是在转型阶段，越多的潜在购房者就会持观望的态度。不过，购房者不必担心现在买的房子可能马上遭遇大降价，也不必等着短期内等房价骤降再出手。尽管投资价值可能不高，但在这个金九银十，自住需求的购房者可以放心入场。

　　外汇储备降低 短期抑制房价

       8月份，M2增长13.3%，但市场对流动资金的渴求似乎仍未被满足。因此，央行自2015年8月26日起，将一年期贷款基准利率降低25个基点，至4.6%。这是中国自去年11月以来第五次降息。一年期存款利率降低25个基点，至1.75%，并表示，9月6日起将大型银行的存款准备金率降低50个基点，至18%，这实际上相当于向如今不愿放贷的银行业注入流动性。融360认为，18%的存款准备金率只是回到了2010年11、12月的水平，未来下调空间很大。

　　在央行频繁释放流动性的背景下，银行对房贷的放款速度短期内并没有大幅变化，仍以一个月左右居多。但一个月左右的速度比之去年前年，已经是非常快的了。北京地区，放款速度比较快的有北京银行，一手房的话十几天可以放款。速度比较慢的有汇丰银行，审批需要10个工作日，办理抵押需要9个工作日，之后还要等5至7个工作日，大致需要一个半月到2个月，华夏银行也是这个速度。邮储银行则代表大部分银行，放款速度在一个月左右。邮储银行是两周审批，两周办抵押。不同银行审批时间与办抵押时间是不同的。如花旗银行是5到7个工作日审批，过户之后15到20个工作日放款。

　　中国官方外汇储备到今年8月底比7月底减少2.6%，至3.557万亿美元。现在，中国经济正经历一轮持续性通缩，迫切需要政府更为宽松的货币政策。因为外汇储备直接影响外汇占款与M2，我国房价的涨幅与外汇储备的涨幅呈正相关。所以外汇储备下降对房地产市场不是个好消息。

　　从历史上看，我国房价飙升的时期与外汇储备飞涨的时期基本吻合，而当外汇储备出现负增长，房价增速也明显放缓。融360分析认为，短期来看，现在资本流出趋势明显、人民币汇率不稳、央行外汇储备降低，都会房价有负面影响。但长期看，汇率和外汇储备将趋于稳定，房价大跌是不太可能出现的。

　　一线房价上涨 全国楼市进入去库存周期

        8月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月份以来首次转正。但上涨的城市多是一线，二三线涨幅仍不明显，甚至有三四线城市下降。

　　8月楼市的形势是，销售有所增加，但库存却不降反增。今年1-8月份，全国商品房销售面积69675万平方米，同比增长7.2%，增速比1至7月份提高1.1个百分点。同期，商品房销售额48042亿元，增长15.3%，增速提高1.9个百分点。销售额与销售面积的同比幅度差距继续扩大，这说明房价仍处在上升通道。但截止至8月末，全国商品房库存即待售面积66324万平方米，比7月末增加65万平方米。

　　房地产开发投资方面，2015年1-8月份，全国房地产开发投资61063亿元，同比名义增长3.5%，增速比1-7月份回落0.8个百分点。全国房地产开发投资增呈现出继续放缓的趋势，这说明目前开发商仍然面临着较大的销售压力。

　　另外，1-8月份房地产开发企业土地购置面积14116万平方米，同比下降32.1%。房地产开发企业土地购置面积持续大幅下降。特别是8月，土地购置费增速由正转负，全国房地产开发企业土地购置房相比7月下降了9.1%。

　　中国房地产市场出现了已出让、未开工的项目缩减的局面。这表示，抛开未来，去库存、拼销售成为当下各家房企近期的共同目标。不过，随着金九银十的土地供应增加，融360预计，房地产开发企业土地购置面积增速会出现一定回升。