北京普通住宅疲软 楼市供地结构影响显现

当豪宅项目扎堆入市促成“顶豪元年”之时，普通商品住宅却面临可能断供的局面。

进入7月，越来越多的刚需刚改置业者发现市场越来越热，买房越来越难，不是购房资金远远超过自己的承受范围，就是目标区域根本没什么适合的房源。据亚豪机构统计，7月份北京市卖掉的纯商品住宅超过8000套，但新增供应却仅3700套。去化和供应之间严重的落差，使得购房者们深感“一房难求”的苦恼。 业内人士认为，主要原因是受到去年以来的土地供应结构影响，纯商品住宅用地供应偏少，且价格偏高，被迫豪宅化，导致今年普通商品住宅供应偏少。另一方面， 受去年市场寒流影响，部分开发商心态趋于谨慎，在前期供应尚未消化完毕前，无力增加新增房源。

业内人士认为，这一趋势还将在一段时间内持续，自住房与豪宅为主导的二元模式下，具备居住功能的商住类项目也将成为市场的有力补充。

当豪宅项目扎堆入市促成“顶豪元年”之时，普通商品住宅却面临可能断供的局面。

进入7月，越来越多的刚需刚改置业者发现市场越来越热，买房越来越难，不是购房资金远远超过自己的承受范围，就是目标区域根本没什么适合的房源。据亚豪机构统计，7月份北京市卖掉的纯商品住宅超过8000套，但新增供应却仅3700套。去化和供应之间严重的落差，使得购房者们深感“一房难求”的苦恼。 业内人士认为，主要原因是受到去年以来的土地供应结构影响，纯商品住宅用地供应偏少，且价格偏高，被迫豪宅化，导致今年普通商品住宅供应偏少。另一方面， 受去年市场寒流影响，部分开发商心态趋于谨慎，在前期供应尚未消化完毕前，无力增加新增房源。

业内人士认为，这一趋势还将在一段时间内持续，自住房与豪宅为主导的二元模式下，具备居住功能的商住类项目也将成为市场的有力补充。

普通商品住宅难觅

准备了40多万首付的小张（化名）说，他终于有底气有能力买房了。小张打的算盘是：买个160万左右的两居室，首付40多万，公积金贷款120万。可是，现实并没有理想那么丰满，已经看了半个多月房子的他告诉记者，能买的房源基本上没有。

“我最理想的购房区域是丰台和大兴，上班比较方便，但丰台的新房是肯定买不起的，二手房首付又高，我只能去大兴看。最近连着两个周末在大兴看房子，有看上的， 在大兴核心区，位置不错，但一问是商住，首付一半还用不了公积金。我有北京户口，有公积金，不用多浪费。”小张表示。

随后，小张转战大兴天宫院地铁站，“问了一个项目，有89平方米的两居室，总价200多万，纯用公积金的话，首付我付不起。我现在看见有房子的朋友都让他们帮我推荐，看看他们买的房子有没有我能买的，但现在真不行，两年前买就好了，可是那时候也没这40多万。”

事实上，小张的遭遇不是个例，而是近期准备入市的刚需置业群体普遍面临的问题：普通商品住宅供不应求。

上周末，在通州台湖某住宅项目的售楼处看到看房人很多，该项目目前的均价是2.3万元/平方米，户型均为刚需小户型。销售人员向媒体表示：“现在看房和买房的都非常多，购房者的态度明显积极了，并且像我们这么低总价的刚需产品确实也不多。”

根据亚豪机构统计，2015年7月（截至7月27日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交8047套，相比6月全月成交量还多出137套，并且创造了17个月来的月度新高。

但供应并没有和成交保持同步，根据亚豪机构数据统计显示，2015年7月（截至7月27日），北京商品住宅市场共有25个项目开盘入市，新增住宅产品 6113套，预售许可面积61.3万平方米。而在这其中两个自住房项目贡献了2409套住宅产品，扣除这一影响，7月北京纯商住宅供应为3704套，环比 减少27%。

亚豪机构副总经理高姗认为，不断宽松的政策环境，市场需求继续呈现抬头之势，市场成交的回升也仍将持续。基于目前市场当中供 需失衡愈发严重的现状，以及未来自住房挤压之下纯商品住宅的稀缺，预计“一房难求”的局面在中长期内或将再现市场，未来纯商品住宅项目的价格上涨已成定局。
 

豪宅供应和成交“井喷”

在新增供应的纯商品住宅里面，豪宅还占据了重要一席，豪宅的成交和供应均可谓“井喷”。

中原地产研究部统计数据显示，截至7月20日，北京中高端市场成交升温，合计签约6万单价以上住宅达到了783套，这一成交量是2014年以外的最高值，预计全年有望突破1500套大关，从成交额看，6万以上市场成交也已经达到了151.4亿的历史第二高点。

“北京商品房住宅的市场已经进入高端化，与香港类似，目前在售物业中低端占比非常少，北京从2015年开始，也非常明显地以为自住房的供应挤占普通住宅市场，导致未来高端化将成为趋势，当然，这种高端化的价格，与过去的住宅产品并不一致。”中原地产首席分析师张大伟说。

他还表示，未来的房价可能出现明显上涨，“从2013年开始，北京的土地出让出现明显的商品房住宅建设的现象，各地出现了很多地王，这种情况下，未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的也将供应大量的豪宅项目，将明显影响市场定价。”

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土地供应结构是主因

目前的市场供应结构与房企的销售节奏有关，受预期向好的影响，部分房企出现惜售，并不积极出货。另外一个重要原因就是之前的土地供应结构。

根据亚豪提供的数据，从今年北京商品住宅市场供应情况来看，前4个月开盘项目个数均在20个以内。而随着4月成交回暖大幕的拉开，自5月开始供应出现抬头， 当月实现34个项目开盘，也成为上半年供应项目量最多的一个月。接下来的6月与7月，虽然市场转暖的趋势非常明显，但是月度开盘量却均难以突破30个项目 大关。而到了8月份，虽然已进入下半年销售周期的重要节点，但全月项目预计入市量仍在30个的关卡徘徊。

“这都是土地惹的祸。”高姗说。 她认为项目的供应要倚赖于土地的供应，从近期的土地项目周转率来看，今年入市项目多为2014年取得土地。而在2014年成交的52宗宅地当中，有高达 31宗包含自住房配建，另外公租房与限价房的配建也占据不少份额，2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的仅有4宗。“以自住房为代表的保障房竞建自 2013年下半年开始成为土地出让的标配，使得纯商品住宅用地的空间被大幅挤压，大量项目甚至出现自住房及保障房为主、商品房为辅的局面，这也直接导致了 新增纯商住宅供应的严重不足。”

2015年的情况也并不乐观，尤其是在最近两月的土地成交中，甚至出现多宗全部竞建为自住房或限价房的宅地，未来商品住宅市场或将面临更加严峻的供应形势。

中原地产的统计显示，截至7月22日，北京土地市场成交22宗商品房住宅用地，虽然从22宗土地总面积看合计高达390万平米，但因为多种配建，实际商品房住宅用地合计只有63万平米，按照商品房平均单套120平米计算，未来能够供应形成的商品房住宅只有5000套。

“也就是2016年能够上市的商品房住宅将只有不足万套，北京正常的商品房住宅年需求在5万-8万套之间。北京2015年来，供需结构已经失衡，从2015年 截至7月20日看，合计供应商品房住宅只有19840套，而成交则达到了28802套，高端化趋势越来越明显。这种情况下，预计在2016年的市场表现更 加明显，商品房进入高端化。”张大伟表示。

大量商住入市补充供应

适合首次置业的刚需住宅产品供应稀缺、豪宅产品买不起的情况下，价格相对较低的商住产品成为首次置业购房者的选择之一。

刚需住宅产品的供需失衡刺激了商住类项目的积极入市。根据亚豪机构统计，2015年8月，北京商品住宅市场预计将有30个项目入市，其中包括首开万科城市之光、首创·禧瑞墅、嘉诚中心等13个纯新盘，以及包括领秀翡翠山、五矿万科·如园、龙湖长城源著等在内的17个老项目后期。而在8月预计入市的30个项目当中，商住项目高达13个。

高姗认为，在北京依然限购的背景之下，商住项目“不限购”的优势毋庸置疑，吸引了大量投资型需求的关注。另外在北京整体房价已上涨到一 定程度，六环外都超过20000元/平方米的现实之下，商住项目的“低价”特性也吸引了部分首置型刚需人群的购买。而在未来市场当中，由于土地拍卖方式所 导致的自住房与豪宅为主导的二元模式下，具备居住功能的商住类项目也将成为市场的有力补充。

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