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买套房到底要花多少钱 贷款相关费用篇

编辑:赵晋源  来源:融360 2014-03-05 10:36
  贷款相关费用
  随着贷款,无论是公积金贷款,还是商业贷款的兴起,好多人都松了一口气,觉得自己有能力来买个房子了,最起码不用一下子全付了,把人给压扁喽。但是事实上,这项便利背后也隐藏着经济的要素,这个是很自然的,没有收益,谁借给你钱呀。但是,你得清楚,在这个过程中,不仅要还银行贷款的本金和利息,其他但凡能沾点边的,都想从你这里抠点钱出来。别瞪大眼,就是这么回事,不信咱来具体看看。
  1.公积金贷款不是万能的
  现在人找工作,认个保障问题,觉得给上保险,缴公积金的就是个好单位。这认识倒没有错,但是别高兴得太早了,公积金不是万能的,不是啥时候都能用的。关于这点,在贷款篇中我们会详细再讲,在这里,你只要知道公积金不是万能的,所以才要用商业贷款来补充就可以了。
  2.公积金贷款的附带费用
  不要以为你申请个贷款,只还给银行钱就行了,我们前面已经说过了,但凡能沾点边的,都会从你这里抠点钱出来,那怎么个抠法呢?就一起来看看办理住房公积金贷款的过程中,都会发生哪些具体的费用。
  (1)委托代理公司办理贷款的费用:900元。当然,这个费用,如果说你要勤快点,自己去办各项手续,那就不用掏了。
  (2)涉及抵押的费用:
  按照现在的《个人住房贷款管理办法》,公积金贷款的发放包含4种方式:“抵押加购房综合险”“抵押加连带责任保证”“财产质押担保”和“连带责任担保”。这些方式中,前两种是现在比较常见的,也是不那么便宜的,要采用这两种方式,就必须要购买保险(看看,出来了吧,又一个要分一杯羹的家伙)。而且,尤其是第一种方式,它要涉及的各项收费都是比较高的,主要就包含下面这一系列的费用:
  第一项是评估费。按照现在的相关规定,借款人所购住房为商品房、二手房及贷款受理机构认定的其他需要评估的房屋的,必须提供管理中心认可的具有资质的评估机构出具的《房屋评估报告》。你要请人家做评估,那自然就需要掏票子了,否则,谁白给你干呀。这个评估费具体收多少,各地的物价局和房管局应该都有发文规定,你要是怕自己多交钱,就去查查这些红头文件,准能找到依据。以北京为例啊,1997年颁布的398号文件规定了这个收费的比例是“抵押物评估价值的3‰”,也就是说如果你想买的这个房子,经过人家评估,值50万,你就要交500000×3‰的评估费,也就是1500元了。不过,也不是什么时候都按这个比例来算,就如同你到银行跨行取钱,会收你手续费,有最低限和最高限的规定一样,这个评估费就限定在300~1500元之间。是不是觉得亏得慌,50万的房子和100万的房子交的评估费一样多,这没辙,你要觉得亏了,大可以去换成80、100万的房啊,只要你有这财力。其实吧,完全没必要,你大头都出了,这些小钱就别那么抠了。
  第二项是担保服务费。借款申请人申请住房公积金贷款,必须提供管理中心认可的担保方式。什么方式才能算是被认可的呢?在目前的北京市场上来说,主要有两种,一种是连带责任保证担保和其他担保,连带责任担保呢,顾名思义,就是要承担连带责任,说句不好听的,你要是没还完贷款就挂了,得有人替你接着还,现在一般认可的这种担保人就是和你有直系血缘关系的,具有必须的还款义务的人,简单点说呢,就是具有稳定的经济收入的子女。想想啊,这种条件能有几个人满足,除非你是50岁了,才打算买房,否则,要达到这个条件,那可是比登天还难啊。如果说你离这要求差了十万八千里,那就只能是选择第二种担保了,当然了,这也是现在人们最主要的选择。毕竟年纪轻轻想买房的人,都不具备子女这个条件。再说了,就算是你真有这样的子女,人家也不一定肯做你的担保人啊。所以,最最可行的,你还是直接选第二种担保方式——抵押担保和质押担保吧,这两项担保服务的收费原来都是与年限挂钩的。这是很自然的事情,你还款拖的时间越长,人家要承担的风险就越大,自然就会向你收更多的钱了。但是北京在这方面就走在了前头,从2007年之后,就废除了年限这一规定,而是采用一个统一的比例计算。北京之前的担保服务费是5‰,从2009年3月起,就降到3‰了。那具体的算法呢,就是用贷款额×3‰,如果你是贷了40万,那这个费用就是400000×3‰=1200元,当然,这个也有个高低之分,最低要300元,不足300元的,按300元收取。这么看来,在这一部分,你需要掏的钱实际上少了一些,别不知足,能少一点是一点,你就偷着乐吧,要是一点都不少,你不也得贷,也得交嘛。
  第三项是抵押登记的手续费,和你的房子大小挂钩,每平方米0.3元。你就当这是给办事员的辛苦费就得了,人家辛辛苦苦等你填表,帮你忙这忙那,容易吗?
  第四项就是保险费了,也就是购房综合险,是选择前两种贷款方式时附带的必须同时办理的,包含房屋的财产保险和人身保险两部分。很多人无法理解说,为什么一定要同时购买保险,其实,说穿了,很简单,我们目前的信用机制不健全,你要买一套房,要贷款,要从银行这儿借走一大笔钱,我怎么知道你是个啥人,你能不能还上这钱,这个时候,就必须要找一个担保单位了,担保担保嘛,就是要在你还不上贷款的时候,替你把这钱还上。保险公司就是这其中比较重要的一种选择,能够替你解决不能再还钱了的这个烂摊子,风险很大,所以说相应的收费就比较贵。一般来说,要参考下面的比例:
  房屋财产险=贷款金额×贷款年限×0.08%。
  人身险=贷款金额×(主险保险费率+附加失业险保险费率)。
  寿险:每5年交一次。
  关于这个保费,各地不同的保险公司收费会略有差异。当然,为了能够给购房者减轻一些压力,一些地方的政策现在也变得比较人性化了。比如,某些地方就规定,借款人要用自己所买的住房抵押进行贷款,在办理完成抵押登记手续后,保险公司可以办理退保,扣除一定手续费后,退还借款人剩余期限的寿险保险费。相对来说,这就能稍微省点儿了。但是你要考虑清楚了,退保之后,万一出现什么不测风云,可就没有人能替你承担还贷的压力了。
  (3)银行开户费:10元。这是无论如何都少不了的一笔费用,就像你到银行办个折子,办个卡开户要交钱是一样的道理。
  3.商业贷款的附带费用
  虽然说商业贷款相对于公积金贷款,利息要高一些,你最后要掏的钱加起来要多不少,但是这种方式在现在也比较流行,至于为什么会流行起来,我们在后面的贷款篇中再详细讲。这里就是说一下,如果买房选择了商业贷款,就要涉及到下面的费用问题。
  (1)律师费:贷款总额的3‰-4‰,每单最低额100元,由律师事务所收取。
  (2)保险费:一般来说,商业贷款准许借款人贷款购房的项目,都是已经和银行签好了协议的项目,开发商就为贷款购房的人提供了担保,购房的个人就不一定要购买保险了。但是如果没有这个协议,保险就还是少不了的。一般来说,是按房价×年费率×缴费系数,各个不同的保险公司收费有差。
  (3)印花税:贷款额×0.05%,由税务部门收取。
(4)银行开户费:10元。
  这么综合比较一下,你就会发现,其实费用上差不太多,最大的区别在于商业贷款不用交评估费,在前期交费的时候会少那么一点点,但是它的利息要比公积金贷款高,你可想想清楚了再决定要用哪种。
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