怎么买房最赚钱？

最近贝贝偷偷和我说，“想恋爱了，想结婚了，现在先北京买套房，是不是最好的选择呢？”

我替贝贝感到高兴，这么多年她终于想通了。

所以我赶紧问问，看上谁家公子了？要不要我帮忙带个话什么的，要是撮合成功随便赏个几百块钱就行。

谁知贝贝却说，现在倒还没看上谁，只是北京房价跌的有点多，现在觉得买房应该挺划算的。

在我看来，又不是刚需，现在买房可还是高位呀，要买房至少要等到合适租售比才行。

什么叫租售比呢？

租就是房子的租金，售就是房子的售价，用售价除以租金，就是这套房子靠吃租金收回买房成本的时间。

打个比方，在北京市朝阳区欢乐谷附近，一套3居140平的房子，能卖600多万，折合下来平均4万多一平。听着不贵吧，但这套房子现在出租，也就能租6000元/月左右。

如果我们用租售比除一下，连续出租1000个月，才能赚回买房的本金，要83年才行。

最近贝贝偷偷和我说，“想恋爱了，想结婚了，现在先北京买套房，是不是最好的选择呢？”

我替贝贝感到高兴，这么多年她终于想通了。

所以我赶紧问问，看上谁家公子了？要不要我帮忙带个话什么的，要是撮合成功随便赏个几百块钱就行。

谁知贝贝却说，现在倒还没看上谁，只是北京房价跌的有点多，现在觉得买房应该挺划算的。

在我看来，又不是刚需，现在买房可还是高位呀，要买房至少要等到合适租售比才行。

什么叫租售比呢？

租就是房子的租金，售就是房子的售价，用售价除以租金，就是这套房子靠吃租金收回买房成本的时间。

打个比方，在北京市朝阳区欢乐谷附近，一套3居140平的房子，能卖600多万，折合下来平均4万多一平。听着不贵吧，但这套房子现在出租，也就能租6000元/月左右。

如果我们用租售比除一下，连续出租1000个月，才能赚回买房的本金，要83年才行。

换句话说，我们投一个生意要83年能回本，你会去做么？

而且现在的大前提还是“房住不炒”的政策，这就意味着未来房价每年不贬值就不错了，至于要想跑赢通胀，房价每年必须涨3%-4%，难度可想而知。

600万的房子，如果一年不涨价，就意味着被通胀吃掉3%，这就是18万，就算租金能回来7.2万（6000*12=7.2万），那也是每年净亏10多万。

要算通胀，不用80年，60年就能被通胀吃没了。

所以，如果不是刚需，想像前些年那样靠投资房子赚钱，可能就是想多了。

其实租售比，就是投入产出比，还有一个词我觉得也非常合适，就是市盈率。

那什么是市盈率呢？

市盈率是借用股市的概念，市是市值，盈是利润。市值和利润的比值的意义，现在用现在的利润，要跑多少年才能赚回市值。

简单理解，市盈率就是用投入的钱除以现在的利润，计算的结果就是，这个生意干多少年，我能回本。

比如我开个奶茶铺，开之前做市场调研发现：这条街所有奶茶铺每天平均都能卖2000元，一年流水能到73万左右。

如果店租一年是40万，刨除所有费用后，一年还能赚20万，这20万就是净利润了。

我们要投这奶茶铺，如果需要100万，这时就要想一想投资回报的比例了，毕竟一年才赚20万，投100万就意味着5年才能回本。

对实体经济而言有点太多了，一般实体经济回本周期在1-2年左右，也就是说如果投10-20万才是可以考虑的范围。

投资投的是资产，这点我之前经常说。什么是资产呢？能持续给我们带来利润的，才叫资产。

用市盈率投资股票，其实效果更好。

比如，我们买入一家20亿市值的公司，而这家公司每年平均净利润是1亿，且非常稳定，买它是否划算呢？

20亿市值就相当于我们上面说的房价，而1亿的净利润就是我们说的房租，拿市值除以净利润，我们就可以算出多少年回本。

20亿除以1亿，很简单20年回本，这生意值不值得做呢？

股票虽然不像实体经济1-2年能回本，但要等20年才回本就显然不值了，人生有几个20年呢？

这种投资要是10年以下，我才觉得比较划算。

投基金，用这个算行不行？

当然可以了，股票基金市值好算，就是份额乘以每份价格。

但知道股票基金的收益不好算，这必须知道基金的全部持仓，然后再按比例折算到每只股票里，只有这样我们才能算出持有股票总的年收益率。

有个折中的办法就是看PE（市盈率），这个就是用现在市值除以过去的利润，算出来未来多少年回本的办法。

但由于基金中股票很多，有些公司每年收益基本一样或稳定上升，用PE计算没问题。

但有些公司，每年收益并不稳定，比如牧原股份这种明显受猪肉周期影响，就无法用PE来衡量是否便宜。

所以，对于基金投资来说，价值估算就更为复杂。

ps.既然市盈率大家都知道，为什么房价会贵呢？会什么股价会高呢？原因很简单，因为还有一部分不理性的人，觉得它们未来还会涨。而多涨出来的部分，我们就叫做泡沫了。