4万亿“旧改”接棒“棚改”，难道是楼市变数登场？

　　棚改未退，旧改已来。

　　近日，国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”。

　　文件指出：老旧小区改造涉及居民上亿人，能够促进住户户内改造并带动消费。

　　论定位，旧改既是民生工程又是发展工程。论影响人群，涉及上亿城镇居民；论投资体量，专家估计可能高达4万亿。

　　旧改，会不会是下一个棚改？对房地产到底有多大影响？

　　老实说，旧改看着挺汹涌澎湃的，但其实远比不来棚改。

　　简单点说，棚改属于大拆大建，旧改属于小修小补

　　我们可以通过文件上的描述来进一步理解旧改：

　　重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施

　　在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

　　在城市更新的逻辑下，利用小修小补提升其外在形象和居住质量，倒还问题不大， 想要原地拆除再起高楼，并非想象的那么容易。

　　棚改未退，旧改已来。

　　近日，国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”。

　　文件指出：老旧小区改造涉及居民上亿人，能够促进住户户内改造并带动消费。

　　论定位，旧改既是民生工程又是发展工程。论影响人群，涉及上亿城镇居民；论投资体量，专家估计可能高达4万亿。

　　旧改，会不会是下一个棚改？对房地产到底有多大影响？

　　老实说，旧改看着挺汹涌澎湃的，但其实远比不来棚改。

　　简单点说，棚改属于大拆大建，旧改属于小修小补

　　我们可以通过文件上的描述来进一步理解旧改：

　　重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施

　　在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

　　在城市更新的逻辑下，利用小修小补提升其外在形象和居住质量，倒还问题不大， 想要原地拆除再起高楼，并非想象的那么容易。

　　要知道，老旧小区往往都位于老城区，而老城区多半寸土寸金，再加上容积率本来就高，拆迁的话补偿资金体量庞大，商业效益难以高估。

　　为什么“旧改”影响力无法和“棚改”相媲美？

　　1、旧改并没有创造新的需求。

　　我们之前提到了，旧改区别于棚改是在原社区基础上的修补，不存在推倒重建这种问题，自然也就不存在原住居民的迁移问题。

　　另外，再加上居住环境的改造可以一定程度上缓解居民住房的改善性需求，反倒抑制了刚需改善的需求。

　　2、旧改的钱，不存在定向放水

　　简单点说，棚改大拆大建的补偿有两个方面，一种是给房子；另一种是货币化安置，也就是俗称的给钱。

　　而补偿款的钱，很多又百般流转到楼市，引起三四线楼市强劲反弹。

　　与此相比，旧改的金融上尚未得到如此之多的支持。

　　目前，旧改主要是由财政资金和居民共同埋单，政府会对加装电梯等给予一定金额补贴，比例有限；至于整体拆除更新改造，则主要由开发商负责，政府不会过度参与。

　　虽然相关方面提出“加大金融对老旧小区改造的支持”，但若无央妈的参与，效果将会极其有限。

　　换言之，棚改能成为楼市发动机，根本原因不是大拆大建，而是有定向放水的强力支持。

　　而对旧改而言，既然不存在定向放水，那对整个房地产市场的影响来看，也就不会像棚改那样，威力巨大，引着房价轮番上涨。

       文章整理自以下公众号：国民经略、真叫卢俊

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