【解读】影响房子价格的因素就是这些了

　　本文系融360专栏作者“胡瑞”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融360官方立场，转载请注明作者及来源。

　　如果我们做一个调查：过去20年，最好的投资是什么？相信大部分的国人会把票投给房地产。也许是因为我们民族比较重视家庭，所以对于房地产投资是非常有热情的。不知道大家有没有这样的感受，当你买了第一套房子之后，你会对房子的信息比较关注，还会想买第二套、第三套。（我自己就是这样，前段时间居然还去看了别墅，真的是膨胀了~）

　　根据观察发现，其实房地产投资和我们做股票投资一样，其实也是有周期的。同样，各种因素都会影响房子的价格。从整个房地产市场（宏观）来看，影响的因素有很多。比如说，一个国家的城镇化阶段，再比如说国家政策，有没有限售限购？还有银行按揭利率，是上浮还是打折？这些宏观的因素，都会影响着整个房地产市场的走势。不过，我们今天暂时先不去分析宏观，这次我们主要从微观的层面来分析，影响一套房子价格的因素都有哪些。

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　　如果我们做一个调查：过去20年，最好的投资是什么？相信大部分的国人会把票投给房地产。也许是因为我们民族比较重视家庭，所以对于房地产投资是非常有热情的。不知道大家有没有这样的感受，当你买了第一套房子之后，你会对房子的信息比较关注，还会想买第二套、第三套。（我自己就是这样，前段时间居然还去看了别墅，真的是膨胀了~）

　　根据观察发现，其实房地产投资和我们做股票投资一样，其实也是有周期的。同样，各种因素都会影响房子的价格。从整个房地产市场（宏观）来看，影响的因素有很多。比如说，一个国家的城镇化阶段，再比如说国家政策，有没有限售限购？还有银行按揭利率，是上浮还是打折？这些宏观的因素，都会影响着整个房地产市场的走势。不过，我们今天暂时先不去分析宏观，这次我们主要从微观的层面来分析，影响一套房子价格的因素都有哪些。

　　所处地段

　　华人首富李嘉诚曾经说的，投资房地产主要看：地段，地段，还是地段！而影响地段的，又有很多的因素。首先，不同的城市，房子（住宅）的价格是肯定是不一样的。一线城市和二线城市来比，肯定是一线城市的地段会更好，房价也普遍会更贵。其次，交通是影响地段的一个很重要的因素。我们去查看一个城市的历史，我们会发现，很多城市形成就是因为交通的原因。比如说重庆，就是两江交汇，郑州是因为铁路枢纽等等。交通方便的地段，房子的价格会更高。现在最明显的，就是看地铁，挨着地铁的房子价格会比没有地铁的房子贵。还有就是生活配套，比如说购物中心、公园、超市等等。当然，不同的人喜好不同，有的喜好热闹，喜欢挨着购物中心住，有的人喜好安静，选择住在公园旁边。

　　土地属性

　　不知道大家有没有发现，有时候在同一条街道上挨着的两栋房子，价格可能会相差很多。这主要就是因为土地的属性不同导致的。商业用地修出来的是公寓，住宅用地修出来的就是住宅。因为土地性质的不同，外面看着差不多的房子，价格完全不同。不仅仅价格不同，贷款按揭，买卖税费也都完全不同。类似的，还有安置房，土地性质是划拨，这样的房子价格也要便宜很多。还有小产权房，也是因为土地性质的原因（很多还是农用土地），导致房子的价格非常的便宜。而且，许多购房者还比较看重这一点，不会买这类的房子，可能导致房子不好出售。因此，我们在买房子的时候，一定要注意所购房屋的土地性质的问题，不要因为看到房价便宜就买买买。当然，这主要是在买二手房的时候，需要注意的问题。新房子一般都是开发商从政府手里拿地，然后建造销售，土地性质一般没有问题。大家主要区分住宅和公寓就是了。

　　建筑类型质量

　　住房的建筑类型有很多，比如说高层，小高层，洋房，别墅，大平层。不同的建筑类型，房子的价格也都不同。除此之外，房子的质量也是影响房子价格的一个非常重要的因素。前段时间和一位房产投资高手一起去看房。我们平时去看房，也就是去售房部看看，听听销售的讲解。但是他是自带安全帽混入到工地里面去，去看房子的建筑质量。为了做好房地产投资，他还自学了很多建筑学方面的知识。房子的建筑质量对于房子的长期价值有着很大的影响，在二手房交易市场上，可能同一年修好的不同小区的房子，价格却相差很多，这就主要取决于房屋建筑的质量。

　　背后资源

　　房子背后的资源，最主要的也就是上学指标了，也就是所谓学区房。曾经在网上看到北京的一处学区房，就只是一个单间配套，结果却需要好几百万。而且还很抢手，很快就卖出去了。而在我所处的重庆，有学区指标的房子，价格也比同类的没有学区指标的房子要贵。当然也是要好学校的指标，才比较有价值，一般的学区也没有什么意义。

　　其他因素

　　还有很多因素，都可以影响到一套房子的价值。比如说风水，不知道大家有没有听说过，XX小区风水不好，住户经常有意外受伤或者死亡的。反正我是听说重庆有小区是这样，而我去查询了这个小区的二手房价格，的确是要比周边同等小区的房价要低。还有房子的朝向，重庆的江景房就要比不看江的贵，还有的房子面朝主干道，会比较吵，这样的房子价格也会有折价。

　　以上，是我整理的影响房子价格的各种因素。应该还有我没有想到的因素，也欢迎大家补充。

　　作者：胡瑞 公众号：胡瑞微讲堂