【专栏】房价涨幅第一的城市，开始半价卖房！暗藏大大的焦虑

　　本文系融360专栏作者“大猫财经”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融360官方立场，转载请联系作者授权。

　　刚刚过去的3月，哪座城市房价涨得最猛？呼和浩特。

　　不论新房还是二手房，同比涨幅均超过了20%，但在这个背景下，呼市又推出了半价买房的好政策。

　　4月18日，呼和浩特在政府信息公开发布平台上低调地挂出了一则通知，通知内容是印发《呼和浩特市大学毕业生安居工程（试点）实施办法》。这个有16条内容的办法，其实核心就两件事：抢人和卖房。

　　01

　　根据《实施办法》，本科及以上学历的应往届毕业生（往届3年以内）在呼和浩特科技城的范围内就业或者创业，就可以享受安居房。

　　安居房分两类，是可以“拎包入住”的大学生住宅和大学生公寓。

　　其中符合条件的大学毕业生可以申请大学生公寓，面积50㎡左右，2年内免租，2年后按公租房的标准交租，而已婚且有呼市户籍的大学生，可以申请大学生住宅，100㎡左右，价格是市场价的半价，最低首付可以到20%，5年限售。

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　　刚刚过去的3月，哪座城市房价涨得最猛？呼和浩特。

　　不论新房还是二手房，同比涨幅均超过了20%，但在这个背景下，呼市又推出了半价买房的好政策。

　　4月18日，呼和浩特在政府信息公开发布平台上低调地挂出了一则通知，通知内容是印发《呼和浩特市大学毕业生安居工程（试点）实施办法》。这个有16条内容的办法，其实核心就两件事：抢人和卖房。

　　01

　　根据《实施办法》，本科及以上学历的应往届毕业生（往届3年以内）在呼和浩特科技城的范围内就业或者创业，就可以享受安居房。

　　安居房分两类，是可以“拎包入住”的大学生住宅和大学生公寓。

　　其中符合条件的大学毕业生可以申请大学生公寓，面积50㎡左右，2年内免租，2年后按公租房的标准交租，而已婚且有呼市户籍的大学生，可以申请大学生住宅，100㎡左右，价格是市场价的半价，最低首付可以到20%，5年限售。

　　这算是呼市对国家发改委2019年新型城镇化重点任务的一个呼应了，虽然没有直接将城镇化作为直接目标，但将抢人和卖房两件事连在了一起。想免租入住，先来呼和浩特科技城来就业或创业，想半价买房，先来呼市落个户，而作为II型城市，已经全面放开了落户限制。

　　这相当于直接对大学生们喊：来呀，租房呀，我们这里两年免租金；来呀，买房啊，我们这里房子半价。

　　这对大学毕业生是很有诱惑力的，试点区域是呼和浩特科技城，根据科技城的规划，三条路和一条河框出来的一个总面积30平方公里的区域，跨过东河与呼市已建成的市区部分相接，虽然这个政策所覆盖的范围还是相对有限，但是这仅是其中一个试点，未来不排除试点区域继续扩张。

　　02

　　落户政策放开后，呼市是第一个发出人才政策的城市，仅10天，政策就来了，可见其着急程度。

　　事实上，呼市没有那么缺人，相比一些人口净流出的城市而言，呼市人口还处于净流入的状态，毕竟呼市还是内蒙古的首府，而且是呼包鄂城市群的中心城市，根据《呼和浩特市2018年国民经济和社会发展统计公报》，2018年末，全市常住人口312.6万人，比上年增加1.1万人。其中，城镇人口218.3万人，增加3.1万人，城镇化率69.8%。

　　但是从2014年开始，呼市常住人口的增速开始下滑，尤其是到了2018年，1.1万人的增长值已经是近10年来的最低值，还不到2017年的一半。

　　内蒙古狭长的地理位置，跨越的经度纬度都不小，让呼市作为首府也很难聚拢区内其他城市的人口，东部盟市的人口众多，但去趟呼市还要路过北京。

　　全面放开落户后，城城平等后，那么II类城市想要抢人就需要出奇招了。

　　安居客的数据显示，4月份的呼和浩特的均价为10961元/㎡，那么意味着大学生住宅的售价仅为5000左右，100㎡左右的房子，净省50万。

　　这与以往那些“高学历补贴”相比，呼市可以说是“最强政策”，本科生只要结婚落户，就可以省50万，抢人同时顺便还催了婚。

　　03

　　讲完落户，再看卖房。

　　从历史的状况来看，人才政策对于楼市的刺激作用是很明显的，有研究显示，西安的抢人政策是当地房地产销售的提升利器，80%的地产销售来自于新落户群体。

　　再看呼市，实际上呼市的房子不愁卖，量价齐升。根据统计局3月份的70城销售变动数据，呼市以新房22.8%和二手房20.8%的同比涨幅领衔70城。

　　2014年，呼市用取消限购拉开了去库存的序幕，而2018年8月，呼市又是第一个提出了停止房地产去库存的城市。

　　2018年年底，呼市累计可售面积1048.90万㎡，其中住宅可售面积552.86万㎡，消化周期为13.5个月，今年2月又进一步下降到11.4个月，库存已经在历史低位了。

　　这个去化周期水平属于在2019年住宅用地供应“五类”调控目标中属于需要“增加供应”的情况，呼市的棚改基本上已经进入尾声，2017年和2018年的任务分别是新开工10000套，而2019年的的开工任务是2000套，仅为上年的五分之一。

　　大学生安居房不失为一种“棚改替代品”。

　　04

　　张五常在解释中国经济奇迹的时候推出了一个“地方政府竞争”理论，也就是说，各级地方政府为了提升当地GDP，像企业一样展开激烈竞争，拉资金、找项目、找人才、给政策，总之是为了经济指标大家都拼了。

　　过了这么多年，常规手段已经不能保证竞争优势，窗户纸一捅就破，很快各个城市的主政者都明白干什么都要有人，人走了的结果就是类似鹤岗这样，出现三位数的房价。

　　前不久下发的《2019年新型城镇化建设重点任务》中已经明确人口在100万-300万的II型城市要全面取消落户限制，人口在300万-500万的城市要全面放宽落户政策，而收缩性城市，则首先要“强身健体”，吸引人口回流。

　　以前户口是制约很多人流动的一个重要因素，因为有很多必要的权益是绑缚在户口上的，如果取消户口限制，可以预计人口的流动性会加大不少，大城市在这方面有天然的吸引力，京沪这类不必说，像杭州、南京、武汉、西安等地现在已经显示出很强大的号召力。

　　但是比较尴尬的是II型城市：搞好了也会成为一个局部中心，产生人才虹吸效应，搞不好就面临“失血”的情况，变成一个“收缩性城市”，东北的不少地方就是镜子。

　　所以这些城市真的很拼，去年别的城市还在抢大学生落户，呼和浩特直接推出了中专生落户政策，到了上个月，石家庄说“零门槛”落户，这个月，呼和浩特就推出了大学生半价买房政策，大胆猜想一下，是不是会有城市推出零门槛落户+打折买房的政策呢？一切皆有可能。

　　根据《2017年城市建设统计年鉴》，有65个城市处于这一规模，其中就包括像呼和浩特、乌鲁木齐、石家庄、贵阳、福州、南昌、海口、兰州等省会城市，也包括像东莞、温州、无锡、常州、南通、珠海、惠州、佛山和保定这样的城市。

　　通常来说，非长三角和珠三角的城市焦虑感更强。

　　05

　　关于这个“最强抢人政策”，猫哥还有几句话想说：

　　❶ 虽然政策还有不到一个月就要实施了，但是毕业生们想要享受半价买房，可能还需要等一等，虽然呼和浩特科技城是2019年呼市的重点建设项目，但是毕竟作为一个新区建设项目，速度还没有那么快，甚至即将来临的毕业季中的毕业生们，也不一定能马上享受到政策。

　　❷ 短期内，政策对呼市房价影响有限，刚毕业就买房还是有点不现实，而稍显负面影响是，在这样的诱惑下，可能会产生一波购买力，但是购买力被透支的可能性更大。

　　❸ 政策有效性待观察，但是估计有很多城市效仿，毕竟抢人是刚需，无论是对于城市的产业发展还是房地产市场，地方政府都有抢人的冲动。

　　❹ 面对各种优惠措施，还是要擦亮眼睛。刚需可以蹭一波政策红利，想贪便宜的还是谨慎点吧。

　　❺ 接下来，因城施策会让各个城市推出完全不同的政策，像不少城市的限售期限将要结束，未来怎么走，关系到城市的未来，也关系到一个个家庭的幸福指数，还是要多留意下。

　　作者：大猫财经 公众号： caimao_shuangquan