楼市发生四大变化！狼真的快来了

　　本文系融360专栏作者“齐俊杰”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融360官方立场，转载请联系作者授权。

　　坚决遏制房价上涨，这个表态发出之后，对于楼市的悲观声音就开始多了起来，但这些基本都见诸于媒体，而老百姓是完全不信的，道理很简单喊了那么多次了，哪一次是真的？

　　这已经成了一个狼来了的故事，你第一次喊狼来了，大家都会赶过来帮忙，但最后发现受骗了，第二次喊狼来了，大家往往还会选择相信，但是如果再受骗，第三次绝对不会再信任了，现在的楼市就是如此，在一次又一次的被调控骗了之后，老百姓根本就不相信会有实质性的调控，但是恰恰在大家完全不相信的时候，事情正在悄悄起着变化。

　　最近，我们看到了几个迹象，都是灰犀牛的即将启动的危险信号，首先，春江水暖开发商先知，碧桂园最近的房子质量频频出现问题，这是为什么？如果他要是预期未来房子会继续上涨，那么越慢开发越好，楼盖的越慢，时间拖得越久，他的利润率越高，为什么现在几个月就要盖完，然后马上开盘销售，说白了就是对未来的预期不好，或者就是资金链紧张，用缩短工期的方式展现财技，来把资金链用到极致，这种情况历史上发生过，我们在知识星球老齐的读书圈里，给大家讲大败局的时候，2006年，孙宏斌的顺驰地产，就是这么搞得，结果最后还是资金链断裂，不得不低价贱卖。而2008年也出现了楼市最大的一场危机。当时深圳真的出现了比较大面积的弃房断供。要不是后来的4万亿放水，估计楼市当年恐怕就会趴窝。

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　　坚决遏制房价上涨，这个表态发出之后，对于楼市的悲观声音就开始多了起来，但这些基本都见诸于媒体，而老百姓是完全不信的，道理很简单喊了那么多次了，哪一次是真的？

　　这已经成了一个狼来了的故事，你第一次喊狼来了，大家都会赶过来帮忙，但最后发现受骗了，第二次喊狼来了，大家往往还会选择相信，但是如果再受骗，第三次绝对不会再信任了，现在的楼市就是如此，在一次又一次的被调控骗了之后，老百姓根本就不相信会有实质性的调控，但是恰恰在大家完全不相信的时候，事情正在悄悄起着变化。

　　最近，我们看到了几个迹象，都是灰犀牛的即将启动的危险信号，首先，春江水暖开发商先知，碧桂园最近的房子质量频频出现问题，这是为什么？如果他要是预期未来房子会继续上涨，那么越慢开发越好，楼盖的越慢，时间拖得越久，他的利润率越高，为什么现在几个月就要盖完，然后马上开盘销售，说白了就是对未来的预期不好，或者就是资金链紧张，用缩短工期的方式展现财技，来把资金链用到极致，这种情况历史上发生过，我们在知识星球老齐的读书圈里，给大家讲大败局的时候，2006年，孙宏斌的顺驰地产，就是这么搞得，结果最后还是资金链断裂，不得不低价贱卖。而2008年也出现了楼市最大的一场危机。当时深圳真的出现了比较大面积的弃房断供。要不是后来的4万亿放水，估计楼市当年恐怕就会趴窝。

　　其次，政策进一步收紧，去杠杆继续，虽然宏观政策转宽松，但是我们看到房贷利率并未放松，这就说明有进一步的窗口指导，对于楼市的金融政策决不放松，之后深圳出台企业限购，然后购房后3年限售，这都进一步指向了流动性。

　　现在房价这块，实在不敢碰触，因为房价如果要大跌下来，可能会让整个金融的抵押市场发生重估，所以现在我们的态度很明确，一切的方法都在指向一个目的，那就是先锁住流动性，进而锁住房价，上涨或急跌，最好都不要。但金融资产，除非你停牌，否则很难稳定价格，所以默认的方式就是小幅微跌。于是我们看到深圳，每个月跌几块钱或者几十块钱，已经持续了很久，北京上海也大体如此，好像连跌了10几个月，其实整体跌幅也就不到15%，最近有人说厦门崩盘了，老齐虽然没去调查，但好在有很多小伙伴发来情报，基本回撤也就在10-20%之间，所以崩盘应该还远算不上。

　　第三，外部环境影响，做进出口商贸的城市，未来会越来越困难，还得说厦门，福州这种典型的商贸城市，这些地方，做进出口生意的比较多，未来如果进出口受阻，利润大幅回落，那么随着时间的推移，这种地方的高房价可能会越来越麻烦。产业困境导致楼市崩盘的，我们之前在内陆城市见过不少，比如鄂尔多斯这个著名的鬼城，就是如此。当年靠着煤炭起家，房价暴涨，结果煤炭在2012年开始崩溃，鄂尔多斯的房价一落千丈，根本就没人要了。所以这么看，国际商贸环境影响下的几个高房价城市，虽然现在还跌幅不深，但其实未来其实并不乐观。

　　第四，昨天有消息说房产税的草案已经完成，现在还在修改细节，今年可能暂时不会给人大审议，如果这个消息是真的，那么也就是说，最迟明年这个东西应该肯定会提交审议了，这也符合之前我们的2019审议，2020修改，2021执行的基本预期，如果要房产税加速，不排除会压缩审议和修改的时间，但最早估计也要2020年开始执行，房产税出台，将彻底改变楼市的内核价值。增加持有成本之后，所有的玩法也就都变了。房产税现在是在跟时间赛跑，跟高房价的忍耐力赛跑。这种高房价的态势能维持多久，需要政策的掌控力，但政策的定身法，比如3年限售，只能起到一时的作用，所以我们也看到，反复在催促长效机制尽快出台。

　　综合来看，楼市就如同那头被加稻草的骆驼，他的预期正在悄然改变，老百姓虽然还体会不到，是因为他们把眼睛始终盯在价格上，甚至只盯在中介的报价上，而看不到市场流动性的变化，和未来的趋势，靠卖土地的路已经走到了尽头，而且高房价高地价现在严重阻碍了我们的经济发展，让我们的经济成本极高，所以这个事必须尽快解决，否则不用别人费劲，我们自己就捆住了双脚，根本就失去了竞争优势，经济没活力，进出口不赚钱，老百姓也就没钱可赚，最后到头来，拿什么支持高房价？所以最后还得掉下来。

　　现在要想破这个局，就必须开始财富洗牌，让投机炒作，在房地产上发财的人，把财富吐出来，让这些钱回补产业，所以需要在房子的持有环节上加税，同时在产业上减税，以增强经济活力，而如果想让房产税最大化，就得把评估值定的尽可能的高，所以短期内必须要撤掉流动性，先用一个定身法，把高房价维持住，这样才有利于多收房产税，所以你以为拆迁给你好几套房子，你就从此斗然而富了？哪有天上掉馅饼的事，只是人家先存在你那里的，早晚把财富拿回来。鼓励不劳而获才是对全体劳动人民的最大犯罪。

　　作者：齐俊杰看财经 公众号：qijunjie82

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