炒房2年亏损20万，这房子到底要不要卖了？

　　2017年这一波调控，大家感受最明显的是北京房价下跌了。

　　其实，天津在去年这一波调控中也跌得很惨。

　　昨天有一个天津的朋友跟我吐槽：中介总是让他降价卖房子。

　　情况是这样的，这位朋友的房子买在2016年高点，2017年京津冀楼市调控之后，天津房价一路走低，到目前为止，仍然没有止跌的迹象。

　　目前的情况的确让他有点两难：

　　如果不卖房，就得继续赔钱，利息要继续支付；

　　如果以现在的价格出售，估计得赔20万左右。

　　我们先来看看天津是什么情况。

　　下图是天津一年来的二手房价格走势图：

　　天津房价的走低有两个原因。

　　1、直接原因——调控

　　2017年3月份，天津发布楼市调控措施：

　　天津居民家庭：拥有2套及以上住房暂停再次购买(滨海新区除外)

　　天津成年单身(包括未婚和离异)人士：拥有1套及以上住房暂停再次购买(滨海新区除外)

　　2017年这一波调控，大家感受最明显的是北京房价下跌了。

　　其实，天津在去年这一波调控中也跌得很惨。

　　昨天有一个天津的朋友跟我吐槽：中介总是让他降价卖房子。

　　情况是这样的，这位朋友的房子买在2016年高点，2017年京津冀楼市调控之后，天津房价一路走低，到目前为止，仍然没有止跌的迹象。

　　目前的情况的确让他有点两难：

　　如果不卖房，就得继续赔钱，利息要继续支付；

　　如果以现在的价格出售，估计得赔20万左右。

　　我们先来看看天津是什么情况。

　　下图是天津一年来的二手房价格走势图：

　　天津房价的走低有两个原因。

　　1、直接原因——调控

　　2017年3月份，天津发布楼市调控措施：

　　天津居民家庭：拥有2套及以上住房暂停再次购买(滨海新区除外)

　　天津成年单身(包括未婚和离异)人士：拥有1套及以上住房暂停再次购买(滨海新区除外)

　　天津籍居民家庭：本市拥有1套及以上住房暂停再次购买(滨海新区除外)。在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。

　　总结起来，就是认房又认贷，二套房首付提高至6成。首付门槛的提高，让本就透支严重的天津楼市迅速转跌。

　　2、根本原因——天津经济模式

　　2018年1月份，天津公布了2017年GDP数据，同比增长3.6%，同比陡降5.4%。

　　GDP增速的下滑与天津经济结构有直接关系。

　　天津是比较典型的工业城市，投资对GDP的贡献率一直比较高，但自2012年开始其固定资产投资增速连年下行，基建下行，环保高压让天津很受伤。

　　投资下行，消费也羸弱。整个2017年，天津消费品零售总额增速仅有1.7%，大大低于10.2%的全国平均水平。

　　经济低迷，老百姓想买房也买不起了。

　　融360说房（fangdai123）君对比天津2016年和2017年成交商品房数据，结果发现，2017年总价300万以上的楼盘成交量要远远低于2016年。整个2017年，二手房成交量仅有94424套，同比大降50%。

　　与二手房相同，天津新房库存也不少，下图是中指院统计的截至1月份天津各区商品房待售套数及消化周期，其中南开区消化周期近19年！

       而官方数据显示，一季度天津商品住宅销售面积和销售额分别暴跌58.2%和60%，销售额跌得更狠，说明新房均价在下跌。

　　天津房地产后续走势，必须要看天津转型的决心，经济的复苏才能带来房地产的复苏。在这个时候，天津是不敢用反过来用房地产这个夜壶拉动经济的。

　　此外，整个2017年，天津常住人口减少了5.25万人，这是天津人口首次下跌。人口的减少，对城市的影响是全方位的，对房地产的中长期影响更是巨大的。如果不能通过经济转型升级扭转人口颓势，那么楼市的中长期也相对黯淡。

　　人口的流失，经济的低迷，购房需求的透支，商品房库存高企，是天津房地产面临的四大难题。

　　所以，结果就很清楚了：天津这位投资客，继续持有这套房，可能还会亏损下去。

　　天津是一个典型吧，今年楼市有风险的热门城市并不止天津一个，厦门也是我们重点关注的城市之一。后续我们会抽空分析分析。

　　有不能买的城市，自然也有能买的城市。

　　那么目前有哪些城市是值得关注的呢？

　　我们重点推荐两三类城市：

　　1、东部的一些三四线城市

　　比如江浙的台州、镇江、嘉兴、东莞、惠州、中山等城市。这类城市级别不高，但经济非常活跃，属于城市圈内部的三四线城市，能够享受大城市辐射增益效果。

　　2、棚改初期的三四线城市

　　这类三四线城市棚改会带来房价上涨，仅建议本地人购买，晚买的确会增加购房成本。不过棚改变数大，容易受政策影响，需慎重。

　　3、公证摇号购房的这些城市

　　原因很简单，这些城市涌进太多人了，楼市有明显支撑。比如武汉、长沙、成都、西安、南京、杭州、重庆、郑州。在这些城市中，西安和重庆的商品房库存是相对较少的，房价上涨的压力也相对较大。

　　必须指出的是，放宽落户门槛是人口增加的原因，但更重要的是这些城市在转型升级上非常积极，能够给年轻人提供足够多的机会。