这几天，北京北五环万科翡翠书院项目180万租10年的消息持续发酵。
融360说房（fangdai123）君认为，万科这个项目也有自己的难处，成本太高，这个定价，收回成本也需要10年。起因是2016年政府为了遏制房企无序拿地制造地王，而在土拍环节设置一系列门槛。房企竞争自持比例就是一种，万科的这块地就是当时竞拍过程中导致100%自持的。
到目前为止，北京总共就4块地是房企100%自持的，三块地在海淀的永丰产业基地，一块地在大兴的兴华大街。其中万科拿了永丰产业基地中两块。
万科在2017年初披露过这块地的成本在5.5万/平米左右，并且曾尝试以众筹的方式破局。大家应该知道当时传出万科和小米合作盖员工房的事情，当时设计的价格比市价便宜一半，只不过由于涉嫌“以租代售”最终不了了之。
不得不说，从目前的形势来看，万科这块地的确是拿错了。按照潘石屹的测算，北京住宅类项目也就是1%回报率，正常的水平要包含银行利率5%，也就是至少要达到6%。两者差距太大。
但势成骑虎，万科目前对这块地的运作也只能称之为试验，最终产品出炉，只能算是租房中的奢侈品吧。
这几天，北京北五环万科翡翠书院项目180万租10年的消息持续发酵。
融360说房（fangdai123）君认为，万科这个项目也有自己的难处，成本太高，这个定价，收回成本也需要10年。起因是2016年政府为了遏制房企无序拿地制造地王，而在土拍环节设置一系列门槛。房企竞争自持比例就是一种，万科的这块地就是当时竞拍过程中导致100%自持的。
到目前为止，北京总共就4块地是房企100%自持的，三块地在海淀的永丰产业基地，一块地在大兴的兴华大街。其中万科拿了永丰产业基地中两块。
万科在2017年初披露过这块地的成本在5.5万/平米左右，并且曾尝试以众筹的方式破局。大家应该知道当时传出万科和小米合作盖员工房的事情，当时设计的价格比市价便宜一半，只不过由于涉嫌“以租代售”最终不了了之。
不得不说，从目前的形势来看，万科这块地的确是拿错了。按照潘石屹的测算，北京住宅类项目也就是1%回报率，正常的水平要包含银行利率5%，也就是至少要达到6%。两者差距太大。
但势成骑虎，万科目前对这块地的运作也只能称之为试验，最终产品出炉，只能算是租房中的奢侈品吧。
对于万科给这个项目的定位，外界几乎是一边倒不看好：
有人说万科想钱想疯了。
有人说万科这个项目注定没有市场，月租1.5万，90平米，在长安街沿线甚至二环内都能找到对应的房源。
还有人担心万科这个定价会催涨周边房租，就像地王带动房价一样。
精明的人则直接帮租客算了笔账：按照万科的说法，这个项目可以贷款，如果按照3成首付，10年等额本息计算。180万总房租，首付需要54万，月供需要1.3万。
从去年到现在，我们一直都在讲“租购并举”，通过由售转租，转移刚需的居住需求来给楼市降温。但现在来看，以二三四线城市为代表的购房市场仍然出现了局部过热，租金更是有加速升温的趋势。
租金长期上涨的趋势是肯定的，但目前我们的策略是加速弥补租房市场的历史欠账，这就需要资本的介入。
说白了，我们目前发展租房市场的模式有点在走购房市场的老路：靠资本靠杠杆迅速实现了福利分房向住房市场化转变。但这个过程的代价是显著的，我们国家的居民杠杆率从20%上升至50%仅用了12年，美国则用了整整80年。
我们来梳理一下租房：
目前已经有银行提供了租赁贷款业务，比如建行的针对个人的“按居贷”，针对房企或独立长租公寓品牌的租赁业务贷款。还有针对房东的“存房贷”，房东可以把房子委托给银行相关的租赁公司，一次性收取5年甚至10年的房租。
这些资金变现后有可能被重新投入购房市场，而且资本是逐利的，金融机构也是要赚钱的，资本介入后，租房市场不再是简单的“房客-房东”关系，而是形成“房客-金融机构-房企”以及“房客—金融机构-租赁公司-房东”等更长的链条，未来还要走资产证券化，让更多的人参与进来。
链条越来越长，每个环节都要分一杯羹，而这一切的核心利润来源均是房租，你说房租涨不涨？
以上发展方向是可预见的，而且来得并不慢。
从银行的角度来说，给租房市场发放贷款是政策支持的，他们会很积极地推进这件事。他们有助于改善租房市场的体验，但市场上越来越少的中低价位租赁房源和越来越多的中高端房源，会让租房者很难受。他们当中很多人会逐渐被动接受使用杠杆租房。
从租房者的角度来看，一旦使用了杠杆租房，那么就有可能培养一种相对激进的消费观念，而这还仅仅是租房，同样也意味着越来越多的人无法从租房过渡到买房。
资本的介入，加速发展租房市场是好的，但其副作用也是显而易见的。
难怪有人调侃说这是个富人租房，穷人买房的时代。
对于刚需来说，租房本是最后的选择，但这条路已然不易。我们认为，房租和房价之间的巨大差距未来会加速缩小，而且是房租加速赶上房价。
180万到底是租10年的房子，还是用来买房子，的确得掂量掂量。
最后分享个段子给大家：
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