1月27日，合肥再次进入了我们的视线。
肥西县一个40年产权公寓开盘，384套房迎来了600多组购房者，结果没有悬念，384套房日光。
这次开盘的全是40年精装小户型，建筑面积在46-58平米，预售均价在7500元/平米，开发商优惠后总价在31-45万/套。
据安徽楼市微信公众号透露，现场有人一次性买了17套，全款买房的也非常多，而且投资性购房需求占比超过8成。
谁都知道，公寓产品的劣势在这一轮调控中被放大很多倍，很多投资客都栽了跟头，为什么这个公寓产品这么受欢迎？
从目前的态势来看，公寓产品的确有破冰的趋势，一线城市的公寓现在允许只租不售的方式回归，用来住可以，但不能出售。一线城市的破冰，间接带动二线三线公寓的回暖。
从一线城市到二线城市还有东部的大量三线城市，住宅库存其实没多大问题，更大的问题其实是商业库存，这里面不仅是写字楼和商场，还有大量的商住房。调控之下，商业库存基本上卖不动，商住房更是无人问津。对房企来说，库存卖不出去，资金无法回笼也会影响拿地节奏，对土地市场也是个坏消息。而对地方来说，商住房由于户型小，是发展住房租赁市场的绝佳方式，所以不少城市开始针对商住房转为租赁用房采取了一些激励措施。
1月27日，合肥再次进入了我们的视线。
肥西县一个40年产权公寓开盘，384套房迎来了600多组购房者，结果没有悬念，384套房日光。
这次开盘的全是40年精装小户型，建筑面积在46-58平米，预售均价在7500元/平米，开发商优惠后总价在31-45万/套。
据安徽楼市微信公众号透露，现场有人一次性买了17套，全款买房的也非常多，而且投资性购房需求占比超过8成。
谁都知道，公寓产品的劣势在这一轮调控中被放大很多倍，很多投资客都栽了跟头，为什么这个公寓产品这么受欢迎？
从目前的态势来看，公寓产品的确有破冰的趋势，一线城市的公寓现在允许只租不售的方式回归，用来住可以，但不能出售。一线城市的破冰，间接带动二线三线公寓的回暖。
从一线城市到二线城市还有东部的大量三线城市，住宅库存其实没多大问题，更大的问题其实是商业库存，这里面不仅是写字楼和商场，还有大量的商住房。调控之下，商业库存基本上卖不动，商住房更是无人问津。对房企来说，库存卖不出去，资金无法回笼也会影响拿地节奏，对土地市场也是个坏消息。而对地方来说，商住房由于户型小，是发展住房租赁市场的绝佳方式，所以不少城市开始针对商住房转为租赁用房采取了一些激励措施。
以合肥为例，当地已经于2017年11月21日下发通知，允许房企将商业用房改建为租赁用房，水电气按民用标准计价。
公寓突然火起来了，肯定是有原因的。合肥楼市自调控以来，不少楼盘都表现得不温不火。这个项目的优势在于周边配套，临近大学城，人口密度大，商业配套完善，交通方面有地铁3号线延长线云谷路站。
这一片区域有相当多的租房需求，这个公寓类项目户型小，租金不会太贵。在大笔的投资客眼里，这个公寓产品有几大优点，一是投资门槛低，总价最高不过45万，二是周边有足够多的人口，居住需求旺盛，三是配套完善，地段价值明显。
需要指出的是改成公寓后并不能出售，所以这个项目的火爆，融360说房(fangdai123)君认为是投资需求积压太久，而且主要是中产的投资需求复苏导致的。对于中产阶层来说，房产仍然是主要的投资渠道，对于那些门槛不太高，且有性价比的房子，他们会选择积极跟进。
这里的性价比有的新的内涵，一是租金回报率有上升的趋势，虽然公寓类产品增值不如住宅，但随着整个市场开始加速向租赁发展，租金却有加速上涨的趋势。二是几十万的购房款，对于中产来说，完全可以接受，并不会占用过多的流动资金，作为资产配置也尚可。
对投资客而言，目前兴起的长租公寓品牌也是他们选择购买公寓的重要原因。第三方的长租公寓品牌可以与房主集中签约，后期所有的装修招租等事情全部由公寓品牌负责，房主直接收租即可。
合肥这种城市公寓产品开始受欢迎，是值得关注的。它反映了当前主流二线城市房地产发展的方向。
2017年大部分二线城市都就发展住房租赁市场出台了一系列通知。基本基调就是以居住需求为导向，而不是以购房需求为导向。大量纯租赁产品入市必将挤占纯商品房市场。总体来说，住宅市场的蛋糕会一年比一年小。这种趋势会延续相当长的时间，那些产权型产品变得越来越稀缺，不仅是住宅，只要有性价比，就会有人捧，就好比合肥这个公寓产品。
客观上，发展住房租赁市场，救活了公寓市场。特别是那些人口净流入量大的二线城市，公寓产品可能会加快复苏。
事实上，2018年这一个月以来，不少城市都有很多小动作，有的城市发文碰了一鼻子灰后，出来辟谣，有的城市则以人才之名来扩大购房需求，还有的城市偷偷放松调控。
特别是那些新房和二手房价格倒挂严重的城市，可能会以“限售”代替“限价”，以人才之名扩大购房需求。
从实际效果来看，限价要比限售严格得多，限价让房价彻底失去了悬念，也可能会让房企亏本而选择捂盘，进而影响供需，这是现实问题；而限售则不然，是为了限制流量，遏制那些短线投资客。对于已经限价的城市来说，从限价转为限售，实际上调控力度在下降。而以人才之名扩大购房需求，则有助于稳住成交量，给下行的市场托底。
当然，2018年，房价走势、市场预期、投资比例不会出现波动是总体要求。在这个前提之下，地方城市调控的微调就可以被允许。
兰州，南京，包括这次的合肥，我们认为2018年地方城市渐进式调控放松会逐渐铺开，楼市回暖是大概率趋势，而且会率先反映在成交量上。
成交量回暖，但房价不会波动，是利好刚需的。我们对购房者的建议是，有合适的机会可以入市。特别是上半年，虽然整体房贷形势不好，但就房贷额度和申请难度来说，上半年依然优于下半年。这个时候不要指望投资赚大钱，自住和自住为主兼投资的需求，不会有什么问题。
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