这些信号表明央妈正在发力楼市，聪明人该早做准备

　　国庆楼市的萧条，依然在发酵。今天就这个话题继续跟大家聊聊。

　　昨天传得最厉害的新闻是这条：

　　黄金周期间，大部分城市的商品房成交量都明显偏低。比如北京，10月1日-6日，新房仅卖了78套，二手房也就23套，同比萎缩了72%。上海、深圳、南京等城市成交量同比都有几十个百分点的萎缩。

　　融360说房君（fangdai123）梳理了下各路一手信息，造成这种情况的原因大致有以下4点：

　　1、新房供应偏少

　　现在主要城市的新房供应量都明显不足，这也跟“五限”有关，开发商必须要放出一批便宜的房子，这些房子一放出来，立刻就被抢走。但开发商也不是傻子，他们也留了一手。放出一部分便宜的房子，剩下的房子就可以正常的价格销售，但这些房子贵啊，购房者也不愿意买账。不愿意买账的原因也很简单，一是价格不便宜，二是房贷成本高了。便宜房子没了，大家就开始观望了。

　　国庆楼市的萧条，依然在发酵。今天就这个话题继续跟大家聊聊。

　　昨天传得最厉害的新闻是这条：

　　黄金周期间，大部分城市的商品房成交量都明显偏低。比如北京，10月1日-6日，新房仅卖了78套，二手房也就23套，同比萎缩了72%。上海、深圳、南京等城市成交量同比都有几十个百分点的萎缩。

　　融360说房君（fangdai123）梳理了下各路一手信息，造成这种情况的原因大致有以下4点：

　　1、新房供应偏少

　　现在主要城市的新房供应量都明显不足，这也跟“五限”有关，开发商必须要放出一批便宜的房子，这些房子一放出来，立刻就被抢走。但开发商也不是傻子，他们也留了一手。放出一部分便宜的房子，剩下的房子就可以正常的价格销售，但这些房子贵啊，购房者也不愿意买账。不愿意买账的原因也很简单，一是价格不便宜，二是房贷成本高了。便宜房子没了，大家就开始观望了。

　　杭州、武汉、长沙和南京等城市都有这种情况，新房供应跟不上，成交量自然也很难看。

　　2、网签“排队”现象严重

　　今年以来，商品房网签“排队”的现象越来越严重。之所以要“排队”，是因为要给房价平均数润色。每个月跌个0.1%，每平米跌个几十块钱是这么出来的。

　　要不然这个月一大批便宜房子集中网签，下个月一大批贵的房子集中网签，最终的数据会吓死人，对预期的影响太大。

　　以前买套新房，从签合同到网签完成，差不多半个月就OK了，但现在半个月基本不可能，据融360说房君（fangdai123）的了解，现在推迟两个月网签的都不少见。

　　3、二手房失去了比较优势

　　二手房网签很快，但二手房现在失去了比较优势。

　　二手房价格偏贵，降价出售的的确有，但数量偏少，对整体房价影响不大。大规模密集调控已经过去了几个月，市场也已经消化了差不多，现在站在台前的“限售”对二手房影响并不如预期那么大。大部分二手房业主并不像开发商那么听话，降价的少，观望居多。

　　房主一观望，购房者自然也会算自己的小账。房价、房贷、首付、月供一算就知道要不要出手了。最主要的二手房价格偏贵，房贷成本两者叠加，导致大家对二手房的兴趣不高。

　　相当多的购房者也是做两手准备，希望能抢到一套便宜的新房。

　　4、调控

　　黄金周楼市陷入低谷跟调控有关，但并不大。今年关键性的调控手段在黄金周之前的半年多时间已经陆续释放，市场有足够多的时间消化。国庆前夕这段时间，楼市也并没有那种影响成交的强力措施出台。

　　央妈才是关键角色

　　以上情况总结起来就是，新房好卖，但供应跟不上，二手房量虽然大，但更加不好卖。买卖双方形成了一种均势状态，楼市有种“僵住”的感觉。

　　不过在融360说房君（fangdai123）看来，这种“僵住”的感觉不会持续太久，楼市的“关键角色”已经有所行动。

　　房地产行业的关键角色不是开发商、也不是银行，而是央妈。因为央妈决定了开发商能有多少钱，盖多少房子，卖多少房子，央妈决定了有多少钱能用来买房子。

　　从当前的各种措施来看，央妈实质上已经在做空楼市，比如收紧房贷和开发贷，支持房贷利率上调。开发商被逼去海外融资，现在各种偿债的高峰期又来了，他们已经不敢继续高价吃进土地了，而购房者，房贷额度更是捉襟见肘。

　　昨天三亚也限售了，产证满5年才可再次交易。目前已经有40多个城市执行限售政策，这意味着房子在这几年只能是房子，人们不再能通过房子从银行贷出钱来。没有了借贷，自然也就不能派生出更多的货币。

　　这盘大棋其实都是围绕着货币来布局，而楼市的各种表征，比如购房者的观望、开发商拿地趋于谨慎并积极降低负债率都体现了货币的趋势——继续收紧。

　　楼市尚未质变，但量变早已在悄悄地进行，聪明人该早做准备。

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