本文系融360专栏作者“楚小西”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融360官方立场，转载请联系作者授权。
小时候我就希望能有一处自己的小窝，不用寄人篱下，看人脸色，最好是在林间，前后都是绿茵茵的大树，门前有一个小院，可以养养花、种种草，寄一种闲情，忆一段情丝。
随着时间的推移，尤其是结婚生子后，越发的意识到学区房的重要性，那个林间小屋则在记忆中越来越模糊。都说父母是孩子的起点，每个父母都想竭尽所能给孩子优质的生活和学习环境，我当然也不另外。
17年年度计划中就有买房的计划，从年初就开始看房，可能是处子情节在作祟，想着一定要从开发商那儿买，还不用交那么多税。我们前前后后在三个开发商那儿认了筹，想着总有一个可以买到房子了吧，但是好事多磨，一个开发商首开300套房子，1000多人认筹，还有一百多套内定的，僧多粥少，，还有两个开发商因为WX限购限售令，迟迟未拿到预售证，开盘无限期延期了。
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小时候我就希望能有一处自己的小窝，不用寄人篱下，看人脸色，最好是在林间，前后都是绿茵茵的大树，门前有一个小院，可以养养花、种种草，寄一种闲情，忆一段情丝。
随着时间的推移，尤其是结婚生子后，越发的意识到学区房的重要性，那个林间小屋则在记忆中越来越模糊。都说父母是孩子的起点，每个父母都想竭尽所能给孩子优质的生活和学习环境，我当然也不另外。
17年年度计划中就有买房的计划，从年初就开始看房，可能是处子情节在作祟，想着一定要从开发商那儿买，还不用交那么多税。我们前前后后在三个开发商那儿认了筹，想着总有一个可以买到房子了吧，但是好事多磨，一个开发商首开300套房子，1000多人认筹，还有一百多套内定的，僧多粥少，，还有两个开发商因为WX限购限售令，迟迟未拿到预售证，开盘无限期延期了。
老公说“要不咱们看看二手房吧，还是现房，毕竟房价不等人，而且有消息说下个月首套房的首付是四层了，那样我们就更买不起了。”
于是我们抓紧时间联系中介，询问房价、看房。我看中了一套小户型的，标价105万。我心里的小算盘啪啪算了下，首付是105*0.3=31.5万，再加上税费，四十万之内（有多少读者是这样算的，举手举手），可以拿下。于是问中介，买这套房要付多少首付，中介回答说要52万左右！
为什么中介算的比我算的高了那么多，是这家中介坑我吗？于是又多询问了几家中介，都是差不多的报价。那就是我算错了，于是我努力的找度娘要答案，并且咨询了我几个已经买房了的朋友，终于拨开了二手房税费和首付的面纱，现在分享给大家，希望能帮助大家甄别黑中介，买房的时候少踩坑。
01 买二手房时，购房人需要缴纳的税费
下图是某中介机构给出的税费清单。各个中介也是大差不差，读者们可以做个参考。
契税：由买房人承担。买方首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳评估总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
个税：由卖方承担。房屋产权取得满五年的免征个税，未超过五年的按房屋评估价的1%或房屋原值—房屋现值差额的20%缴纳。该税费由房东缴纳，但是所有房东缴纳的税费最后都会转嫁到买房人头上。
房屋交易手续费：按房屋建筑面积*3元/平方米交纳，双方承担，也就是说买卖双方按照3元/平各自缴纳交易手续费，但是房东的交易手续费还是会摊到买房人头上，就是按照6元/平缴纳交易费了。
登记费80元，共有权证：20元。测绘费：1.36元/平方米，登记费、审查费、测绘费、工本费加起来不超过200元。
房屋评估费：按评估额0.5%缴纳，按交易金额的多少缴纳是中介公司定的，这个可以跟中介商量的。
营业税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
如果你购买的是房产证已满两年的房产，肯定有人在窃喜可以少交几万块钱的营业税了。那真的是高兴的太早了，因为房东可不傻呀！少交了税，也就意味着房东实际到手的钱多了，你少交多少税，房东就多拿多少卖房款。二手房买卖的市场价格是按照买房人实际要支付给房东的钱来算的，扣除了税费就是房东净得的钱。可见，不交营业税对购房人没有任何影响，对房东来讲就是多赚钱。
那么这个购买时间是怎么算的呢？这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间最早的计算。
从2016年5月1日开始实行营改增试点，目前我所在的城市还未开始试点，改交增值税后，又可以少交一点税了。
贷款服务费：国家的指导价是不超过3000元/宗，这个可以跟中介商量。
中介服务信息费：中央发改委与住建委就联合下发了《关于降低房屋买卖经纪服务收费标准的通知》（以下简称《通知》）。规定房屋买卖经纪服务收费由买卖双方各承担一半或由买卖双方协商确定；宅买卖经纪服务收费标准统一不超过2%。这个是可以跟中介协商的，有的可以打个七八折。因为这个是中介纯赚的，有些中介为了撮合订单，在中介服务信息费上是肯做出让步的。
以上这些税费除了按照绝对值缴纳的，其他都是按照评估总额的百分比缴纳的，那么，这个评估总额就显得尤为重要，评估总额低了，那么买房人要缴纳的税费就整体降低了。缴纳税费的评估价是税务局按照历年该地区的交易评估价来计税的，可见税务局的评估价越低对买房人越有利。绝大部分中介成交的交易已熟悉该地段的价格评估范围，根据中介的提示来填写评估价，一般跟税务局的评估价八九不离十。
二手房买卖中还涉及两个很重要的价格，一个是房屋的净价，也就是买房人的挂牌价，是买房人实际到手的钱。一般房东的报价是拿该房屋的市场价减去所要交的税费。还有一个是银行的评估价，银行的评估价直接跟买房人的房贷挂钩，这个评估价跟税务局的评估价相反，是评估价越高对买房人越有利。通常我们说首套房首付3层，二套房首付4层，买房人需要缴纳的首付是这样计算的。
首付=房屋的净价—（贷款系数*银行的评估价）+税费
可见此处的银行评估价越高对买房人越有利，价格评估高了，银行能提供的贷款就越多，能极大的缓解买房人的资金压力。
02 二手房缴纳税费跟首付举例
可能讲了这么多，很多读者还是没明白这些乱七八糟的价格都是什么意思。下面就以某app上的二手房报价为例，讲一下二手房的税费跟首付是怎么计算的。
蓝光COCO 72平，房东的报价是108万，这是房东实际到手的钱。先计算下买这套房子需要缴纳的税费。该地区二手房历年的成交价差不多在1万（具体多少可以询问中介或者税务局），缴税的评估价格在72万，对应上表，就可以计算出买房人买这套房子需要缴纳的税费。
图中标黄的几项是可以浮动的，具体要看大家和中介的谈判啦。
首付比例是根据银行的评估价来做的。银行会综合考虑二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观、区域内期房的均价等等，给出一个大致的价格。像这套房子，银行的评估价在13000元/平，总价是八十六万四千。这个价格乘以七层，就是银行可以贷给购房人的钱。买房人的首付是用房东要求的净价减去银行可以贷给我们的钱再加上各种的税费，就是买房人需要一次性缴纳的钱即首付。
首付=（108-86.4*0.7）+8.26=55.78万
如果你凑不出那么多首付，想多贷款也是也可以的，可以让银行做评估的时候，单价多估点，当然这个是要拼爹拼关系的，没有爹可拼，那就多给中介钱，毕竟中介跟银行的人熟，活动起来也方便，虽然一时多给了钱，但是缓解了买房人的资金压力，长期来看，这点钱花得还是值得的。
作者：楚小西 公众号：小西向钱看
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