本文系融360专栏作者“小白读财经”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融360官方立场，转载请联系作者授权。
继北京、上海、广州后，深圳近日也开始收紧了房贷。4月开始，部分银行已将首套房贷利率从9折上调至9.5折。到了5月，深圳个别银行执行首套房贷1.1倍利率。
现在，首套房上调或者取消折扣，二套房贷利率在基准利率上普遍上浮已成了不少银行的通则。
看来，因为房贷利率上浮，“新房东”购房成本增加几成“事实”。
许多”老房东“可能会问，银行取消房贷利率优惠对之前已经贷款买房的住户来说，会产生什么样的影响？早前的贷款优惠会被取消么？会不会“被执行”新的利率政策？
大家莫慌！
小白认为，在回答上述问题前，我们需要搞清楚基准利率和银行利率之间的关系。
基准利率是人民银行公布的商业银行存款、贷款、贴现等业务的指导性利率，金融机构的存款利率可以在基准存款利率的基础上上下浮动10%，贷款利率可以在基准利率的基础上上下浮动20%。
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继北京、上海、广州后，深圳近日也开始收紧了房贷。4月开始，部分银行已将首套房贷利率从9折上调至9.5折。到了5月，深圳个别银行执行首套房贷1.1倍利率。
现在，首套房上调或者取消折扣，二套房贷利率在基准利率上普遍上浮已成了不少银行的通则。
看来，因为房贷利率上浮，“新房东”购房成本增加几成“事实”。
许多”老房东“可能会问，银行取消房贷利率优惠对之前已经贷款买房的住户来说，会产生什么样的影响？早前的贷款优惠会被取消么？会不会“被执行”新的利率政策？
大家莫慌！
小白认为，在回答上述问题前，我们需要搞清楚基准利率和银行利率之间的关系。
基准利率是人民银行公布的商业银行存款、贷款、贴现等业务的指导性利率，金融机构的存款利率可以在基准存款利率的基础上上下浮动10%，贷款利率可以在基准利率的基础上上下浮动20%。
这也就是为什么房贷利率可以打折（8折、9折、9.5折），可以维持基准利率，也可以上浮（1.1倍、1.2倍）。
小白举例一：
2017年商业贷款买房，银行执行基准利率的话，利率是4.9%；8折3.92%（4.9%×80%）；1.2倍是5.88%（4.9%×120%）。
好了，现在可以回答“银行取消房贷利率优惠会不会对早前已经贷款买房的住户产生影响？”这个问题了。
通常情况下，银行利率优惠在贷款期限内是不变的。（房贷期限：20年、25年、30年）
小白举例二：
1、2014年11月，小白与X银行签订房贷协议，房贷利率8折。当时的基准利率为6.15%，小白的房贷利率为4.92%（6.15%×80%）。
2、2016年1月，基准利率已调整为4.90%。小白的房贷利率3.92%（4.90%×80%）。
3、2017年5月，基准利率维持在4.90%，银行取消利率优惠，小白的房贷利率依然为3.92%（4.90%×80%）。
不过，大家需要查看一下早前签订的房贷合同。譬如，部分银行规定，“银行可以每年重新评估给予借款人的利率优惠……，自行决定全部或者部分取消给予借款人的利率优惠，并及时通知借款人。
也就是说，利率是否会一直优惠这件事得看一看合同是怎么写的！
除了银行房贷利率优惠变动会影响购房者的月供外，另一主导因素是央行的贷款基准利率变动。房贷利率调整一般分两种，浮动利率和固定利率。
浮动利率：银行贷款利率会根据每年央行基准利率的变动而调整。像房贷这种贷款期限超过一年的“贷款”，央行基准利率调整之日的次年1月1日开始执行新的贷款利率。现在，多数房贷采用的是浮动利率。
固定利率：贷款期限内，利率固定不做调整。不过，国内银行的“固定利率房贷”都有期限设置，一般分为3年期、5年、10年期。在（3年、5年、10年）期限内，房贷利率锁定，之后恢复浮动利率。通常情况下，我们需要和银行签订《固定利率补充协议》。
那浮动利率和固定利率该怎么选呢？
如图所示，从1991-2017年，我们的“房贷”基准利率有几次明显的波动。
其中：
基准利率上升阶段：1波（1991年-1995年）、3波（2003年-2007年）、5波（2009年-2011年）
基准利率下降阶段：2波（1996年-2002年）、4波（2008年-2008年）、6波（2012年-2017年）
若图方便，我们可以直接选择浮动利率房贷。然而，100万的房贷，1%的房贷利率变化，最终的利息支出可能相差十几万。利率的细账，我们不得不算。
小白建议，在基准利率上行阶段，可以选择固定利率；在基准利率下行阶段，可以选择浮动利率。
小白举例三：
1、小白在2009年买房，可以选择固定利率房贷（3年期），基准利率为5.94%，房贷利率同为5.94%且锁定三年。
2、2009年-2011年，基准利率持续上升，直至高点7.05%。但小白的房贷利率维持在5.94%。
3、2011年-2017年，基准利率持续下降，现为4.90%。小白房贷锁定期解除后，房贷利率随着基准利率下降而下降。
对未来经济状况，利率变动做出恰当的判断后，小白选择合适的利率模式，房贷利息就能省下超过十万元。
若问2017年买房贷款，选择浮动利率好，还是固定利率好？
小白个人倾向选择固定利率。因为，可以预见的将来，“加息”是大概率事件。
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