地市火爆、楼市降温，预示房地产危机不远！

2016上半年，神州大地开遍了“地王”花。北上广深、合肥、南京、苏州、厦门、武汉、杭州等城市土地市场“高烧不止。

一边是地市火爆，一边是楼市回调。CREIS中指数据显示，端午节期间，一二三线城市的房地产销售环比全部下滑，一线城市跌幅近三成，二线代表城市跌幅近两成。北京、深圳等地库存又有增长。

融360房贷（fangdai123）预计，在各地楼市调控和信贷收紧政策下，下半年房地产销售很大可能大幅降温。受此影响，2017年的房地产投资仍将继续萎缩。

我们回过头来再看地市。即使下半年楼市销售走低，但房企早已通过上半年的销售回款、发债、贷款等渠道获得大量资金。对于上市公司来说，大量有息资金在手里闲置不用就是浪费，还不如囤积土地，坐等升值，因此下半年土地市场依然会越烧越旺。

也就是说：楼市降温，地市高烧！

酱紫的局面意味着啥？

2016上半年，神州大地开遍了“地王”花。北上广深、合肥、南京、苏州、厦门、武汉、杭州等城市土地市场“高烧不止。

一边是地市火爆，一边是楼市回调。CREIS中指数据显示，端午节期间，一二三线城市的房地产销售环比全部下滑，一线城市跌幅近三成，二线代表城市跌幅近两成。北京、深圳等地库存又有增长。

融360房贷（fangdai123）预计，在各地楼市调控和信贷收紧政策下，下半年房地产销售很大可能大幅降温。受此影响，2017年的房地产投资仍将继续萎缩。

我们回过头来再看地市。即使下半年楼市销售走低，但房企早已通过上半年的销售回款、发债、贷款等渠道获得大量资金。对于上市公司来说，大量有息资金在手里闲置不用就是浪费，还不如囤积土地，坐等升值，因此下半年土地市场依然会越烧越旺。

也就是说：楼市降温，地市高烧！

酱紫的局面意味着啥？

有一位伟大的经济学家，亚当斯密。

他说，有一只看不见的爪子在调节市场，一个商品成本价高了，销售价一定高。有分析师说，房子的主要成本是地价，地价疯涨，房价必然水涨船高。融360房贷（公众号fangdai123）想问大家：一定是这样吗？

另一位伟大的经济学家大胡子马克思，说，有一条看不见的线也在调节市场，这就是需求曲线。而某些商品对人们来说，需求弹性为0，也就是说，不管价格多少，需求都是一样的，这就叫“刚需”。现实中，存在如此“刚需”的商品吗？

一些中国专家把房子定义为“刚需商品”。即使房价高涨，人对房子的需求也是一样旺盛，尽管高价会剔除掉一些财力不足的人，但市场里还是有足够的购买力，支撑着房价不会跌。

买房是刚需？What？

我就纳闷儿了，阳光、空气、水，是刚需，啥时候房子成刚需了？（不好意思，在北京，阳光也不是刚需，雾霾说来就来。）

所有楼市分析师都要回答这三个问题：

1、地价涨，房价一定跟着涨吗？

2、刚需能不能持续支撑价格？

3、房子是不是刚需商品？

想要解答这三个问题，我们先来说说中国最接近刚需的商品——猪肉。猪肉对中国人有多刚需呢？2015年全年猪牛羊禽肉共产8454万吨，猪肉就有5487万吨。

在生猪生产过程中，饲料成本占养猪成本的60%以上，而猪的饲料中很大一部分来自玉米。因此，玉米的产量和价格直接影响生猪生产的数量和价格，玉米价格对养殖成本有极大的影响。

第1个问题：玉米涨价，那么生猪和猪肉价格一定上涨吗？

第2个问题：对猪肉的“刚需”，能支撑猪肉价格不下降吗？

（数据来源：中国种猪信息网）

可以看出，玉米价格高的年份，猪肉价格不一定高，2014年、2013年玉米价格比2015年高，猪肉价格却更低；2011年玉米价格低，但猪肉价格却是最高。

假如刚需的支撑作用成立，那么猪肉价格在攀升到高点会稳定维持而不会下调。但是，2009年、2013年、2014年，猪肉价格都有下调，刚需没能让猪肉价格一直上涨。

养猪业有一个词叫“猪粮比”，即是生猪价格和作为生猪主要饲料的玉米价格的比值。

猪粮比价=生猪出场价格/玉米批发价格。

我们可以得出结论：

1、几年来猪粮比平均值变化非常大，玉米价格（地价）高并不必然导致猪肉价格（房价）高。

2、对猪肉（房子）的“刚需”并没有对猪肉价格（房价）起到支撑作用。

现在我们解答第3个问题：房子是不是刚需商品？

还有一位伟大的经济学家，阿尔弗雷德马歇尔，他从人的心理角度看待价格：需求方对商品价格的评判是对商品效用的主观心理评判，购买商品获得“正效用”，而为购买商品所花的钱，即付出的劳动，是一种心理上的“负效用”，为了获得商品升值，则必须在心理上付出“等待”。

把这个理论应用到房地产市场，我们发现，房子，根本谈不上刚需！因为房子在不同人心里，体现的“效用”是不一样的。

买房，为了获得“正效用”，必须付出“负效用”。有人为了投资，有人为了面子，有人却觉得可有可无，有人要大的，有人要好的，有人却不管这些、只要有一个就行。楼市，不存在为了“正效用”不计成本的需求者。如果“负效用”成本太大，那么需求一定会减少。

只有一种东西能称得上绝对刚需：卖给极饿之人的面包（当然，还包括卖给极渴之人的水）！

融360房贷（fangdai123）简单总结一下：

1、房子豪宅化不是未来必然发生的，房价不可能一直上涨。

2、所谓“刚需”，并不能持续支撑价格。

3、房子不是刚需商品，房价若长期偏离购买力，则一定会引爆危机。

你还在按照售楼员的指示办房贷吗？关注“融360房贷”（fangdai123）公众号，轻松掌握上百家银行贷款利率。自己房子，肯定得自己做主。