中国楼市会崩盘吗？揭秘楼市崩盘三大预兆

　　中国楼市崩盘论已经被反复讨论很多次，今年国内部分城市房价飞涨，“中国楼市将重蹈日本的覆辙”、“房价将暴跌”等观点不绝于耳，但是事实果真如此吗？

先来了解一下什么是楼市崩盘

　　楼市崩盘，主要表现是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大幅减少，房地产业进入阶段性萧条。楼市一旦崩盘，在相当长的时间内，该地区的房地产业甚至国民经济会出现停滞，烂尾楼大量出现，银行大量的坏账无法收回，规划好的待开发土地闲置，土地价格暴跌，很多二次置业的人购买的房屋变成负资产。

　　楼市崩盘的惨重后果在日本表现得淋漓尽致。上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，至今仍未完全恢复，这是世界历史上迄今为止最大的一次房地产危机之一。泡沫破灭后，许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上沉重的财务负担，在相当长的时间里难以正常消费;日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元;倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”……日本国民经济陷入长达10年的负增长和零增长。

　　中国楼市崩盘论已经被反复讨论很多次，今年国内部分城市房价飞涨，“中国楼市将重蹈日本的覆辙”、“房价将暴跌”等观点不绝于耳，但是事实果真如此吗？

先来了解一下什么是楼市崩盘

　　楼市崩盘，主要表现是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大幅减少，房地产业进入阶段性萧条。楼市一旦崩盘，在相当长的时间内，该地区的房地产业甚至国民经济会出现停滞，烂尾楼大量出现，银行大量的坏账无法收回，规划好的待开发土地闲置，土地价格暴跌，很多二次置业的人购买的房屋变成负资产。

　　楼市崩盘的惨重后果在日本表现得淋漓尽致。上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，至今仍未完全恢复，这是世界历史上迄今为止最大的一次房地产危机之一。泡沫破灭后，许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上沉重的财务负担，在相当长的时间里难以正常消费;日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元;倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”……日本国民经济陷入长达10年的负增长和零增长。

　　事实上，美国、泰国、日本、中国香港等多个国家和地区都曾出现过楼市崩盘，而楼市崩盘的前兆也惊人地相似。

　　楼市崩盘的前兆呈现一定的规律性

　　第一，一线城市房价大跌。楼市在最后崩溃之前，住房市场泡沫严重的一线城市房价会出现大跌。

　　第二，房价大跌前股市疯狂，股市与楼市泡沫破灭相伴而生。当房地产泡沫即将破裂时，股市会经历一段疯狂上涨后暴跌，并且在楼市真正崩盘以前出现一段“癫狂期”。例如，1989年东京房地产价格出现下跌时，1989年12月29日的日本股市却创下历史新高，紧接着自1990年首个交易日起开始大跌，陷入长期的下跌通道。

　　第三，房地产有价无市。如果某国家或地区的住房市场成交量出现下降，房地产呈现有价无市的局面时，这说明住宅市场已经出现观望情绪。2007年3月，美国成屋销售下降了8.4%，随后房价直线下滑直到2012年中才企稳回升。

　　对于“中国楼市崩盘论”，很多人不以为然。中国首富、万达集团懂事长王健林就曾表示，“楼市崩盘论在10年前就已经出现，但市场却一直没有崩盘，现在又出现了，只是借着杭州楼盘降价的消息延续了这种论调，在我看来，提出这种观点的人要么是别有用心，要么是智慧不够，是弱智。

　　不仅是国内人士，著名的摩根大通J.P. Morgan很看好中国地产股，认为人们对中国房地产泡沫的担忧理由并不充分。

　　许多观察家指出，中国房价已经超出了人们的购买力。但摩根大通表示，实际上只有一线城市房价过高。一线城市月供占家庭收入的比例高达69%，但二三线城市这一比例只有36%和22%。

　　其次，房地产库存也已经有所下降。摩根大通表示，住宅库存已经从2014年底的17个月供给降至11个月供给，其中一线城市和部分二线城市已经不足10个月。

　　此外，虽然中国房地产政策有所收紧，但相比以前，“房地产政策依然宽松，抵押贷款利率和房地产交易税都比以前更低，”摩根大通分析师Adrian Mowat及其团队写道。

　　实际上，尽管最近一二线城市房价有所回落或涨幅下降，房地产市场依然火热，这从“地王”频出可以看出来。

　　6月1日，信达集团以总价58.05亿元拍得上海宝山区顾村一幅地块。据估算，该项目未来的保本售价将超过7万元/平方米，是当前该区域销售均价的2倍。5月30日，被称为二线城市楼市“四小龙”之一的安徽省合肥市成交了12宗土地，有10宗溢价率超过200%，其中包河区两幅地块溢价均超过350%，一日揽金近百亿元，有的地块竟吸引近20家房企参与竞拍。

　　上海、合肥土地拍卖的火爆表现仅仅是一二线城市高总价、高单价（楼面价）、高溢价“三高”地块频出的缩影。据统计，今年以来，22个热点城市“三高”地块达118宗，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。

综合整理自中国经济周刊、北京晨报

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