大俊说房市：买二手房竟无法落户 学区房就此泡汤？

　　最近，我国很多地方的二手房市场持续火热，有些城市甚至出现了二手房供不应求的局面。但是大俊却发现，在火热的市场后面却藏着诸多隐患。比如有的购房者在购买了二手房之后，想要迁入户口时却发现，房屋的原住户户口竟还未迁出，由此产生了关于二手房落户的一系列纠纷问题。

　　大俊的一个朋友最近花巨资好不容易搞定了一个学区房，可没想到的是，两证办好后，原房主却不肯迁出户口。而且，大俊的朋友表示，就在协商解决落户问题的时候，民警给出的建议竟牵扯出一个新的问题！

　　“一房两户”藏隐患

　　而依大俊朋友所说，原房主不迁户口，他可能面临无法落户的局面。但是，当他找到居住地派出所了解问题时，当值民警却表示，这种情况其实是可以入户的，因为依照有关部门出具的补充文件显示规定，房屋产权人可以申请单独立户，也就是人们通俗意义上所说的“一房两户”。

　　最近，我国很多地方的二手房市场持续火热，有些城市甚至出现了二手房供不应求的局面。但是大俊却发现，在火热的市场后面却藏着诸多隐患。比如有的购房者在购买了二手房之后，想要迁入户口时却发现，房屋的原住户户口竟还未迁出，由此产生了关于二手房落户的一系列纠纷问题。

　　大俊的一个朋友最近花巨资好不容易搞定了一个学区房，可没想到的是，两证办好后，原房主却不肯迁出户口。而且，大俊的朋友表示，就在协商解决落户问题的时候，民警给出的建议竟牵扯出一个新的问题！

　　“一房两户”藏隐患

　　而依大俊朋友所说，原房主不迁户口，他可能面临无法落户的局面。但是，当他找到居住地派出所了解问题时，当值民警却表示，这种情况其实是可以入户的，因为依照有关部门出具的补充文件显示规定，房屋产权人可以申请单独立户，也就是人们通俗意义上所说的“一房两户”。

　　该民警表示，这个规定是基于物权法的原则而出的。办理时申请人除正常落户手续外，还要专门提交一份书面说明，写明：我已知晓某某某的户口在房子里，并签字，这就解决了购房人无法落户的问题。

　　但是朋友告诉大俊，实在是一个没有办法的办法，产权人虽然落户了，但若子女就学，学校是否认可；再次买卖时，下家是否能接受，这些都是不确定因素。而且单独立户就会存在两个户口本，购房人要谨防原房主用户口本办理其他手续，比如再次卖房或是拿去抵押等等，这些都有产生纠纷的隐患。单从一本户口本是无法看出该房还有另一本户口本的，因此大俊建议近期有购买二手房的朋友一定要谨慎办理落户问题，如有疑惑，一定要去派出所查询清楚。

　　“一房两户”会不会影响该孩子正常入学

　　再看大俊朋友遇到的另外一个问题，即使单独立户，似乎还有一道槛，那就是孩子是不是用这个“一房两户”的单独户口可以正常入学？相关教育界人士表示，只要孩子的户口落进来，就没问题，学校看的是产权证。

　　当然还有个前提要求，前房主不能占学位。如果遇到前房主占用学位的情况，可以直接所在地教育局反映情况。而且，这一政策不论名校与否，在执行上都是同等的。

　　买二手房落户的两大注意事项

　　一定要了解户籍政策

　　无论是买还是卖二手房，都应该做一些相应的准备工作，比如了解市场行情和买卖的各个环节和步骤，以及各种注意事项。其中尤其应该明白目前的户籍政策。

　　户口的落定是应该有固体地址的，也就是说必须有可以落户的固定物业。所以如果卖方想把房子卖了，那就得考虑户口应该迁去哪里，而买房则应该清楚，在卖方将户口迁出之前，自己是没有办法将户口迁入该房产的。

　　预先调查核实房产户籍情况

　　在了解了现行户籍政策之后，签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。

　　有的出售方虽承诺无户口落在该房产，但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。

　　委托中介代为核实的，则应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的责任心不强或有欺骗行为。

　　如何规避风险：将落户问题写进合同

　　大俊调查发现，之所以现在购买二手房会引发如此多的问题，其根源就在我国户籍管理制度上，我国现行户籍制度对此并无明文规定，属于政策空白。根据1958年由全国人大常委会颁布实施的《户口登记条例》并没有涉及户口强制迁出的规定，使得现实中，落户纠纷只能以协调为主。

　　正是由于存在法律空白，如果原业主在卖房后迟迟不迁出户口，在法律上也不构成侵权，新业主如果要维权确实比较困难，目前常用的方法是与原业主沟通。大俊认为，在北京、上海等大城市，户口往往承载着众多社会福利，尤其在学区房这一点上，因此，在二手房买卖中，只能通过合同约定去规避落户纠纷的发生。

　　法律没有强制对方户口迁走，但合同如果规定了违约责任，这就算违约，需要负法律责任。所以大俊交易各位二手房卖家，应当在合同中明确落户相关事宜，毕竟在法律没有涉及的这一地段，利用合同做出相关规定也是一种不得已的保护手段。

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