房价涨得这么高，现在还该不该投资房产？

　　有个朋友，这些年赚了不少钱，但这几天却发了愁。他告诉我，去年年末，他本打算在发达城市投资房产，但转念一想，当时房地产市场不景气，不如再等等，看看房价有没有可能再跌一点。就是这么一犹豫，他就错过了入市的好时机。过了3个多月，他原来想投资房产的几个城市，房价都蹭蹭往上涨，他是干着急没咒念。不过，后悔也晚了。与其想当初，不如看今朝。现在，他的担心是：房价已经涨了这么多，万一买了，后市涨不起来，就亏了；房价似乎还在涨，现在不买，岂不是又错过了好机会？别担心，该不该买，买哪里，我来分析。

房价并不离谱！四大城市年均涨幅7%

　　从2010年到2015年12月，根据国家统计局官方数据，新房房价涨幅最高的前五城市是：深圳（82.9%）、上海（40.5%）、北京（35.5%）、厦门（35.4%）、广州（33.4%）。乍一看，这几个大城市的房价涨幅很吓人。但细看之下，就能发现，年均涨幅并不高。

　　有个朋友，这些年赚了不少钱，但这几天却发了愁。他告诉我，去年年末，他本打算在发达城市投资房产，但转念一想，当时房地产市场不景气，不如再等等，看看房价有没有可能再跌一点。就是这么一犹豫，他就错过了入市的好时机。过了3个多月，他原来想投资房产的几个城市，房价都蹭蹭往上涨，他是干着急没咒念。不过，后悔也晚了。与其想当初，不如看今朝。现在，他的担心是：房价已经涨了这么多，万一买了，后市涨不起来，就亏了；房价似乎还在涨，现在不买，岂不是又错过了好机会？别担心，该不该买，买哪里，我来分析。

房价并不离谱！四大城市年均涨幅7%

　　从2010年到2015年12月，根据国家统计局官方数据，新房房价涨幅最高的前五城市是：深圳（82.9%）、上海（40.5%）、北京（35.5%）、厦门（35.4%）、广州（33.4%）。乍一看，这几个大城市的房价涨幅很吓人。但细看之下，就能发现，年均涨幅并不高。

　　如果只看2014年到2015年一年的涨幅，厦门涨幅最低，只有6.5%，北京和广州都在10%左右，上海稍高约18%，深圳涨幅最高，达47%。厦门、北京、广州的房价涨幅都不算离谱。再细看6年来的房价变化，2011年、2012年一线城市房价涨幅都在1%到3%之间。如果把房价涨幅均摊到每年，那么从2010年到2015年，上海、北京、厦门、广州的年均涨幅大约只有6%到7%。深圳年均涨幅约是12.5%。深圳是因为2015年放松了限购政策，所以涨幅巨大，实际上，深圳在其他年份的涨幅基本与北上广保持一致。

　　可以说，北上广深厦的新房房价还没有高得离谱，现在投资仍不晚。

投资二手房更赚钱！二手房火爆超过新房

　　别看厦门的新房价格涨幅直追北上深，但二手房房价跟一线城市比还相差甚远。从2010年到2015年，厦门二手房涨幅仅有16.1%，而其他城市是：深圳74.5%、北京39.4%、广州30.7%、上海27.9%。另一个值得留意的现象是，虽然6年来，北上广深的新房价格比二手房价格涨幅更多，但从近一年的趋势来看，二者的差距正在缩小。

　　2013年，北上广深的新房价格涨幅都大大高于二手房价格涨幅。但在2015年，北京和广州的二手房价格涨幅都超过新房价格涨幅：北京20.8%>10.4%，广州11.7%>9.2%。我们还知道，2016年前3个月，上海房价暴涨主要体现在二手房价格上。由此看来，二手房将成为涨价的主导力量。

　　二手房市场热过新房市场，这种现象也出现在厦门。厦门也平均每年涨幅仅为3%。但从2014年12月到2015年12月，厦门二手房房价涨幅3.8%。

　　二手房市场的火爆是从一线城市开始。从房地产市场规律分析，随着大城市中心城区可开发土地减少，二手房市场将趋于活跃。不出意外的话，未来几年，这股行情将传导至二线城市。因此，投资厦门等二线城市的中心城区二手房，很可能收获高回报。

杭州房价为啥低？都怪房子卖不出去

　　从2010年到2015年，全国70大城市中，经济发展不输给其他二线城市的杭州，房价涨幅竟然是倒数第三，是-2.7%！

　　融360在北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州的房地产管理中心查到了4月12日网签数据，以及当日可售新房面积，也就是新房库存量。由于这些城市每日网签数据差异并不大，我们可以据此估算新房的消化速度。从这个数值，我们可以看出，比起另外5个城市，杭州的房子真的卖不出去。需要注意，这里的消化库存仅包含可售新房，未包括尚未竣工的住宅、空置二手房、被查封住宅等。

租售比深圳第一，第二竟是厦门

　　房价比租金，反应的是一个城市的房产投资需求旺盛程度。一般来说，国际上，这个比值在100到200之间是比较正常的。但在北上广深厦杭，比值都超过400，房产投资需求极高。单看房价的话，厦门26000元/平方米的价格比北上深都要低很多，但每平方米租金却也接近40元。从这方面看，厦门的房产投资热度仅次于深圳。这意味着，如果房价开始下跌，应该是先从深圳和厦门开始。不是说不能投资这两个地方的房产，而是说，投资这两个地方的房产必须慎重。

　　从自住的角度看，我们比较的是房价与人均可支配收入的比值。深圳是最难买房的城市，平均来看，深圳人每年可支配收入都买不了一平米的房子。而杭州、广州相对容易。总的来说，投资房产，选北上深厦的中心二手房或高品质新房；自住，上有北上，下有广杭。

微信公众号：融360房贷（fangdai123）