西安新版购房合同：“一房两卖”须退款并付赔偿金

　　交付的新房眼看着水电气暖齐全，但因没有与市政管网连接而成了摆设；买房时小区内的绿地、车位等都承诺的很好，但住进去才知道与期待的差距很大……9月1日起，随着西安新版商品房买卖合同的启用，对于以前让很多业主无奈的购房遭遇将有重大改变，新合同在维护购房者权益方面亮点不少。

　　一、新房面积缩小了咋办？以测绘机构测量为准

　　据市房管局产权市场处有关工作人员介绍，以新版预售商品房买卖合同为例，主合同条款共29条，同时还有14个附件约定。为解决出卖人与买受人信息不对称、避免对商品房销售专业术语产生分歧的问题，新版预售合同新增“专业术语解释”一项。

　　为避免房屋竣工后因房号发生改变产生不必要的纠纷，新版预售合同规定房号发生改变不影响商品房的特定位置。为化解预售商品房面积差纠纷，新版预售合同明确规定预售商品房建筑面积的数据由房产测绘机构提供。

　　交付的新房眼看着水电气暖齐全，但因没有与市政管网连接而成了摆设；买房时小区内的绿地、车位等都承诺的很好，但住进去才知道与期待的差距很大……9月1日起，随着西安新版商品房买卖合同的启用，对于以前让很多业主无奈的购房遭遇将有重大改变，新合同在维护购房者权益方面亮点不少。

　　一、新房面积缩小了咋办？以测绘机构测量为准

　　据市房管局产权市场处有关工作人员介绍，以新版预售商品房买卖合同为例，主合同条款共29条，同时还有14个附件约定。为解决出卖人与买受人信息不对称、避免对商品房销售专业术语产生分歧的问题，新版预售合同新增“专业术语解释”一项。

　　为避免房屋竣工后因房号发生改变产生不必要的纠纷，新版预售合同规定房号发生改变不影响商品房的特定位置。为化解预售商品房面积差纠纷，新版预售合同明确规定预售商品房建筑面积的数据由房产测绘机构提供。

　　为防止出卖人利用阳台“偷面积”或虚增面积，新版预售合同明确封闭阳台和非封闭阳台数量，明确阳台是否封闭的判定依据为规划设计文件。

　　为防止出卖人擅自抵押预售商品房所在的在建工程从而损害买受人利益，新版预售合同要求出卖人全面披露预售商品房的抵押信息，如存在抵押，必须提供抵押权人同意商品房预售的证明。

　　二、开发商变更规划咋办？必须书面告知购房者

　　在以前商品房买卖过程中，开发商一房两卖或抵押再卖的情况也会偶尔出现。为防止此类事情发生，新版预售合同规定：出卖人对该商品房享有合法权利；该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况。

　　如该商品房权利状况与这些情况不符，导致不能完成合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按不低于同期贷款基准利率计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付已付房价款一倍或买受人全部损失的赔偿金。

　　在买房过程中，如果遇到开发商变更规划或设计时，卖房人该咋维护自己的权益呢？新合同约定出卖人不得擅自变更规划许可。但经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按约定比例向买受人支付违约金。

　　三、交房时出现质量问题咋办？修复前买房人可拒绝接收

　　新版预售合同要求明确定金是否要抵作商品房价款，明确商品房预售资金监管机构和监管账户。为体现公平合理，新版预售合同明确规定如因不可抗力导致买受人逾期付款的可免责。

　　新版预售合同明确规定交房的最低条件为：商品房取得竣工验收备案证明文件；已取得房屋面积实测报告；基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到合同约定的交付条件。出卖人不出示商品房满足交付条件的证明文件，买受人有权拒绝接收商品房。

　　在办理交付手续前买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。在出卖人对查验商品房质量问题修复前，买受人可拒绝接收商品房。

　　为解决商品房接收后不能正常使用的问题，新版预售合同明确规定了基础设施设备、公共服务及其他配套设施的具体交付标准和时间。如小区绿化问题啥时解决，车位、车库及小区内道路合适完善等。

　　商品房地基基础和主体结构经检测不合格，为解决买受人解除合同后索赔依据不明确的问题，新版预售合同规定出卖人应支付已付房价款一倍或买受人全部损失的赔偿金。

　　商品房一般质量问题经过更换、修理仍然严重影响正常居住使用，买受人有权解除合同并可就遭受的损失向出卖人索赔。为防止出卖人逃避承担或无能力承担质量及保修责任，新版预售合同要求出卖人明确提供质量及保修责任连带责任人。出卖人未在明确约定的维修时限内维修的，买受人可自行或委托他人维修但费用和损失由出卖人承担。

　　四、房产证逾期办理咋办？可在合同中约定违约金

　　商品房不符合国家有关民用建筑节能强制性标准的要求，为解决买受人维权无合同依据问题，新版预售合同规定出卖人应补做节能措施并承担全部费用，给买受人造成损失的应赔偿。

　　在约定的期限内无法取得房产证，遇到这样的问题该咋办？为明确房产证逾期办理的责任主体，新版预售合同规定商品房产权转移登记需由买受人和出卖人共同办理，并具体约定买受人取得房屋所有权证书的时间。

　　因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起约定的时间内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起 15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付约定的违约金。

　　合同还规定，出卖人对买受人信息负有保密义务。未经买受人书面同意，出卖人及其销售人员和相关工作人员不得对外披露买受人信息，或将买受人信息用于履行本合同之外的其他用途。

　　同时，新版合同要求开发商对楼盘中存在的可能遮挡或妨碍购房者所购房屋正常使用的情况或可能受到的噪声污染情况、建筑隔声设计以及采取的防治措施以附件的形式加以明确。如该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等遮挡或妨碍情形。