购房贷款必看：组合贷款最全攻略

　　公积金贷款利率低，但是额度有限，在很多城市，公积金贷款不能满足贷款要求，那么大家就需要采用公积金和商业贷款组合的方式来做房贷。这种贷款叫做组合贷，组合贷的具体操作方式什么呢？怎样才能申请组合贷款？

　　一、什么是组合贷款？

　　组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。

　　组合贷款，是住房资金管理部门运用政策性住房资金、商业银行利用信贷资金向同一借款人发放的贷款，是政策性贷款和商业性贷款组合的总称。当个人通过公积金贷款不足以支付购房款时，可以向受委托办理公积金贷款的经办银行申请组合贷款。

　　公积金贷款利率低，但是额度有限，在很多城市，公积金贷款不能满足贷款要求，那么大家就需要采用公积金和商业贷款组合的方式来做房贷。这种贷款叫做组合贷，组合贷的具体操作方式什么呢？怎样才能申请组合贷款？

　　一、什么是组合贷款？

　　组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。

　　组合贷款，是住房资金管理部门运用政策性住房资金、商业银行利用信贷资金向同一借款人发放的贷款，是政策性贷款和商业性贷款组合的总称。当个人通过公积金贷款不足以支付购房款时，可以向受委托办理公积金贷款的经办银行申请组合贷款。

　　二、组合贷申请条件及材料

　　（一）贷款条件

　　1、具有完全民事行为能力；在中国境内具有常住户口或有效居留身份

　　2、借款人年龄加借款期限男士不超过65岁、女士不超过60岁

　　3、按时足额缴存住房公积金的职工；

　　4、有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

　　5、有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；

　　6、有所购（大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；

　　7、有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；

　　8、符合当地公积金管理部门规定的借款条件；

　　9、贷款行规定的其他条件。

　　（二）所需材料

　　组合贷需要的材料是银行商贷的材料和公积金贷款的材料。

　　商贷材料：

　　1、有合法的身份；

　　2、按时足额缴存住房公积金的自然人；

　　3、有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

　　4、有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；

　　5、有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的, 自筹资金比例为20%），并保证用于支付所购住房的首付款。

　　6、有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；

　　7、符合当地公积金管理部门规定的借款条件；

　　8、贷款行规定的其他条件。

　　公积金贷款材料：

　　1、申请人及配偶住房公积金缴存证明；

　　2、申请人及配偶身份证明（指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件），婚姻状况证明文件；

　　3、家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明；

　　4、购买住房的合同、协议等有效证明文件；

　　5、用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明，有关部门出具的抵押物估价证明；

　　6、公积金中心要求提供的其他资料。

         三、贷款流程

　　1、借款人到住房资金管理（分）中心填写《借款申请表》并提供相关资料；

　　2、住房资金管理（分）中心对借款人进行初审，包括核验借款申请表、核定贷款额度和期限、确定贷款担保方式等；

　　3、公积金贷款额度不够；

　　4、受托银行对借款人进行调查，内容包括：购房行为是否合法；抵押物或质押物是否符合要求；收入情况，是否具有偿还贷款本息的能力；有保证人的，保证人是否具有保证资格等；

　　5、

　　（1）经受托银行调查合格，受托行出具调查意见书递交住房资金管理（分）中心，由住房资金管理（分）中心审批。

　　（2）受托行经办机构调查，提供个人住房组合贷款，由经办行主管机构审批；

　　6、

　　（1）审批通过，住房资金管理（分）中心签发委托贷款通知单。

　　（2）经办行主管机构审批通过；

　　7、受托银行接到通知单后，与借款人签订借款合同，办理抵押、质押或担保手续，签订委托转账付款授权书，开立个人贷款专用账户；

　　8、借款合同生效，住房资金管理（分）中心将资金划入委托贷款基金，再由受托行将委托资金与银行个人贷款资金一并划入开发商账户；

　　9、借款人按照规定的方式按时归还公积金贷款借款和银行个人贷款；

　　10、借款人还清贷款本息，解除抵押担保，收回有关证件。

　　贷款流程图

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　　四、组合贷利率与额度

　　申请组合贷款，初审手续与公积金贷款相同。初审通过后，借款人到银行办理公积金贷款其它手续时，要按照银行要求填写商业贷款部分的借款申请表并办理有关手续。两部分贷款审批完成后，同时由银行拨付到售房单位帐户。在组合贷款中，公积金贷款和商业贷款的贷款期限、借款日期和还款日期都是相同的，只不过执行不同的利率。

　　【贷款利率】

　　所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照商业贷款利率执行。公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。

　　自2015年8月26日起，商业贷款的基准利率（5年以上）为5.15%，个人住房公积金贷款利率五年以下（含五年）为2.75%，五年以上为3.25%。

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　　【贷款额度】

　　公积金个人住房贷款和银行自营性个人住房贷款合计最高为所购住房销售价格或评估价值（以两者较低额为准）的80%，其中公积金个人住房贷款最高额度须按照当地住房资金管理部门的有关规定执行；

　　【贷款年限】

　　组合贷款的贷款年限须符合公积金管理中心与商业银行的规定，最长贷款年限为30年。

　　五、贷款还款

　　【还款方式】

　　组合贷款中，公积金贷款部分采取自由还款方式，商业贷款部分采取商业银行认可的还款方式。

　　组合贷款的借款人应提供同一还款银行的两个还款账户（两张还款卡或两个还款存折）分别用于偿还公积金贷款和商业贷款。组合贷款对提前还款不作商业贷款部分和公积金贷款部分的比例要求。借款人提前还款，可自愿选择提前偿还任意部分贷款。

　　组合贷款中住房公积金贷款部分和商业贷款部分的逾期扣款按照公积金管理中心、商业银行的各自规定执行。

　　【还款逾期】

　　组合贷款中住房公积金贷款部分和商业贷款部分的逾期扣款按照公积金管理中心、商业银行的各自规定执行。

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　　六、其他问题

　　注意问题一：组合贷款的适用对象

　　组合贷款的适用对象为同时符合公积金贷款条件和商业银行贷款条件，在北京住房公积金管理中心缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工。

　　注意问题二：组合贷款的受理部门

　　购房人办理组合贷款，即可以向公积金管理中心住房公积金贷款中心或远郊（区、县）管理部提出组合贷款申请，也可向能够办理组合贷款的商业银行提出组合贷款申请。

　　组合贷款申请被受理后，购房人应按公积金管理中心和经办银行工作人员的要求，提供有关资料并完成贷款的审核办理。

　　注意问题三：组合贷款的担保方式

　　购房人办理组合贷款，须提供公积金管理中心及商业银行认可的担保，担保方式有以下三种：

　　Ⅰ抵押＋第三方保证担保。即抵押人以房屋抵押，为组合贷款债权提供担保，由北京市住房贷款担保中心为组合贷款中住房公积金贷款提供连带责任保证，由银行认可的保证人为组合贷款中商业贷款提供自贷款发放至抵押登记完成期间的阶段性连带责任保证。

　　Ⅱ 抵押担保。即抵押人以房屋抵押，为组合贷款债权提供担保。借款于抵押登记完成后发放。

　　Ⅲ 质押担保。即出质人以质押财产出质，为组合贷款债权提供担保。借款于质押手续完成后发放。