楼市谋转型 三四线城市风险大

　　2003年以后，中国房地产市场高速增长，不过，目前这一态势正在发生悄悄的改变。今年以来，楼市下行的速度超乎了各界的预料。

　　国家统计局10月24日发布数据，在70个大中城市中，9月价格同比下降的城市有58个，持平的城市2个，上涨的城市10个。涨幅最高的是厦门，上涨了4.9%，降幅最大的是杭州，同比下降了7.9%。70个大中城市同比下跌了1.2%。这也是该数据三年来首次出现下跌。

　　楼市的下行也影响了房地产投资开发，数据显示，1~9月份，全国房地产开发投资68751亿元，同比名义增长12.5%(扣除价格因素实际增长11.7%)，增速比1~8月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资46725亿元，增长11.3%，增速回落1.1个百分点。

　　房地产开发投资的下滑也拖累了固定资产投资和经济增速。数据显示，全国固定资产投资(不含农户)357787亿元，同比名义增长16.1%(扣除价格因素实际增长15.3%)，增速比1~8月份回落0.4个百分点。三季度我国GDP增长7.3%，比二季度回落了0.2个百分点。

　　2003年以后，中国房地产市场高速增长，不过，目前这一态势正在发生悄悄的改变。今年以来，楼市下行的速度超乎了各界的预料。

　　国家统计局10月24日发布数据，在70个大中城市中，9月价格同比下降的城市有58个，持平的城市2个，上涨的城市10个。涨幅最高的是厦门，上涨了4.9%，降幅最大的是杭州，同比下降了7.9%。70个大中城市同比下跌了1.2%。这也是该数据三年来首次出现下跌。

　　楼市的下行也影响了房地产投资开发，数据显示，1~9月份，全国房地产开发投资68751亿元，同比名义增长12.5%(扣除价格因素实际增长11.7%)，增速比1~8月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资46725亿元，增长11.3%，增速回落1.1个百分点。

　　房地产开发投资的下滑也拖累了固定资产投资和经济增速。数据显示，全国固定资产投资(不含农户)357787亿元，同比名义增长16.1%(扣除价格因素实际增长15.3%)，增速比1~8月份回落0.4个百分点。三季度我国GDP增长7.3%，比二季度回落了0.2个百分点。

　　从历史来看，房地产开发投资增速很少低于15%。例如在2011年下半年，虽然市场调整，但当时全国整体房地产投资增速依然在20%以上。

　　由于经济涨幅放缓，导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升，这种情况下，各地的救市热情持续上涨。张大伟分析，目前楼市已经进入到今年以来第三波救市刺激热潮。其中，第一波是从上半年开始的41个城市纷纷松绑限购。第二波则是在松绑限购后，各地纷纷要求银行松绑限贷。此后，救市进入到第三波，即各地增加购房补贴、调整税费政策、要求公积金降低首付等。

　　在中央层面，9月30日央行发布信贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。此举大大释放改善型需求。

　　一个月后召开的国务院常务会议提出，要重点推进六大领域消费，这其中就包括稳定住房消费、加强保障房建设、放宽提取公积金支付房租条件。

　　这种情况下，未来整个房地产市场将会出现明显的分化。表现在地域范围上，在三四线楼市供应普遍过剩、人口导入十分缓慢的情况下，三四线城市与一二线城市的分化将进一步加剧。实际上，近两三年来，大部分三四线城市的房价已经停止上涨。

　　因此对房企和购房者来说，未来选择进入什么样的城市就十分关键。对一些全国性房企巨头来说，相比三四线城市看得见的风险，一线城市和厦门、南京等二线热门城市的风险无疑要小得多，这种情况下，开发商会将资金更加集中在热点城市来争夺。这也是为何“9·30新政”之后，这些热门城市“地王”频出，但很多三四线城市土地市场仍十分冷清的原因所在。

　　在这样的新常态下，对地方政府尤其是三四线城市来说，经济如何去房地产化就十分关键。在市场分化的同时，不同房企之间也在分化、转型。数以万计的中小房企正经历一个大浪淘沙的过程。