10月京城楼市：以价换量仍是主流

　　“银十”收尾，在新政的利好下，京城楼市呈现出怎样的变化呢？据调查，在北京100个重点楼盘中，10个楼盘报价下降，降幅最高且降价金额最高的是顺义的恒华•安纳湖，报价由22000元降为18100元/平米，降幅为17.7%；有11个价格上涨，涨价幅度和涨价金额最高的是通州区的华远铭悦世家，项目新推楼王产品，优质房源涨价1000元/平米，涨幅为4.55%。

　　由此可以看出，即便有房贷新政的利好，开发商仍然难以涨价，因为前期销售积压，年底平价跑量可能性较大，房价上短时仍难以“翻身”。

　　降价：10个楼盘报价下调 以尾盘、大户型为主

　　2014年10月的百盘调查数据显示，降幅最高且降价金额最高的是顺义的恒华•安纳湖。项目住宅部分均价18100元/平米起，户型90平米两居和130平米三居，而且是现房入住。项目此前对外报价为22000元/平米，降价3900元/平米，降幅17.73%。

　　“银十”收尾，在新政的利好下，京城楼市呈现出怎样的变化呢？据调查，在北京100个重点楼盘中，10个楼盘报价下降，降幅最高且降价金额最高的是顺义的恒华•安纳湖，报价由22000元降为18100元/平米，降幅为17.7%；有11个价格上涨，涨价幅度和涨价金额最高的是通州区的华远铭悦世家，项目新推楼王产品，优质房源涨价1000元/平米，涨幅为4.55%。

　　由此可以看出，即便有房贷新政的利好，开发商仍然难以涨价，因为前期销售积压，年底平价跑量可能性较大，房价上短时仍难以“翻身”。

　　降价：10个楼盘报价下调 以尾盘、大户型为主

　　2014年10月的百盘调查数据显示，降幅最高且降价金额最高的是顺义的恒华•安纳湖。项目住宅部分均价18100元/平米起，户型90平米两居和130平米三居，而且是现房入住。项目此前对外报价为22000元/平米，降价3900元/平米，降幅17.73%。

　　恒华·安纳湖是典型的刚需楼盘，距离最近的地铁15号线顺义站约8公里，交通上不占优势；项目地处通顺路沿线，但是相对靠北，属于牛栏山板块，距离鲁能7号院、香悦四季、金宝花园等新盘聚集的马坡板块，大约有2公里，整体环境和配套较弱。

　　顺义楼市本地购房者占多数，近期多个临近地铁15号线、顺义城区的自住房项目入市，一定程度上也分流了购房者，影响了本地刚需楼盘的销售。

　　虽然金九银十是传统销售旺季，开发商促销活动增多，但是真正降价的多是“边缘”楼盘，以尾盘和大户型房源为主，热盘少有参与。比如大兴的一品嘉园尾盘现房在售，推出部分17280元/平米的特价房；通州的天和嘉园是马驹桥板块唯一的采用石材外立面的楼盘，定位高端，但是因为仅2栋楼（含商业），没有高端住宅的氛围，价格未能保持高位，近期下调2000元/平米。

　　涨价：11个项目涨价 上调不超过1000元 通州、朝阳为主

　　2014年10月的百盘调查数据显示，涨价幅度和涨价金额最高的是通州区的华远铭悦世家。项目位于八通线终点站土桥附近，是北京实验二小通州分校的学区房，目前尾盘在售，仅剩136平、160平米的四居，均价23000元/平米，2015年初交房。房源位于23号楼的楼王位置，此前项目报价一直保持在22000元/平米，近期小幅上调，可能与北京环球影城正式落户通州有关，项目一直以“距离环球影城1公里”为广告宣传口径。

　　10月中旬，北京环球影城项目正式落户通州，预计2019年投入使用，给“涨不动”的通州楼市带来了利好，比如东亚•印象台湖，近期住宅部分均价上涨700元/平米。

　　不过通州130平米以上的大户型一直销售不畅，目前华远铭悦世家在售的23号楼楼王于2014年3月开盘，共计157套，目前住建委网站预订和验资房源仅7套，大量160平米的房源待售，销售压力很大。

　　以往房价最坚挺的要数朝阳区，“银十”期间天润福熙大道、和平里8号2个项目涨价1000元，不过，很多中高端楼盘不再以“低起价”吸引人，实际均价42000元，对外报价36000元起的情况正在减少。

　　海淀区中、高端楼盘近期供应增加，以均价9万元的保利海德公园、7万元以上的京投银泰琨御府为代表的高端楼盘销售可观，北五环以外的冠城大通百旺府、金隅翡丽、正源·尚峰尚水也积极推新，都受到了“9.30”房贷新政的利好，开发商心态较为积极。

　　目前北京楼市整体供应增加，而需求也将受到房贷新政的利好有所释放，但因为2014年整体销售不旺，库存积压，虽有政策利好，预计年底房价依然以平稳为主，短期内房价上涨的空间不大。