全款买房对于大多数购房者来说都是不小的经济负担，能申请到较低利率和首付的房贷再好不过，一次性投入少，可以以租养贷，资金灵活。
房贷最主要的途径有仨：公积金贷款、银行商业贷款和组合贷款（公积金贷+商贷）。
不要问我“公积金和商贷哪个好？”因为我只会答“当然公积金好”。
公积金利率4.5%，银行6.55%；公积金贷款30年，商贷一般到不了30年；公积金最多可贷出房价90%，商贷只有70%-80%。但公积金审核时间更长，要求更严格。
什么情况下公积金贷款不能用？
公积金是政府给咱的福利，可不是买了房就能贷。
首先，购买第三套房很难贷出公积金。也就是说想用公积金贷款买第三套房子是不可能的了。
其次，公积金贷款审核严格，部分地区就提出了一些限制条件，如借款人或或共同借款人所在单位必须为职工缴存住房公积金满一定的年限。
第三，部分城市规定，不封顶的楼盘或开发商的证件不齐都用公积金贷款。（保护购房者利益，防范风险）
最高可以贷款多少？
公积金贷款额度好是好，只是有限额，不同城市限额不一样。例如，北京最多80万，上海60万，广州66万，深圳90万。
具体的贷款额度金额要同时考虑借款人月工资额、还贷能力、现有贷款月应还款额、贷款期限、账户余额、房屋价格、最低首付款、信用等级和抵押物评估价值。
解决问题，怎么做才能贷到最多？
保持良好的信用记录
全款买房对于大多数购房者来说都是不小的经济负担，能申请到较低利率和首付的房贷再好不过，一次性投入少，可以以租养贷，资金灵活。
房贷最主要的途径有仨：公积金贷款、银行商业贷款和组合贷款（公积金贷+商贷）。
不要问我“公积金和商贷哪个好？”因为我只会答“当然公积金好”。
公积金利率4.5%，银行6.55%；公积金贷款30年，商贷一般到不了30年；公积金最多可贷出房价90%，商贷只有70%-80%。但公积金审核时间更长，要求更严格。
什么情况下公积金贷款不能用？
公积金是政府给咱的福利，可不是买了房就能贷。
首先，购买第三套房很难贷出公积金。也就是说想用公积金贷款买第三套房子是不可能的了。
其次，公积金贷款审核严格，部分地区就提出了一些限制条件，如借款人或或共同借款人所在单位必须为职工缴存住房公积金满一定的年限。
第三，部分城市规定，不封顶的楼盘或开发商的证件不齐都用公积金贷款。（保护购房者利益，防范风险）
最高可以贷款多少？
公积金贷款额度好是好，只是有限额，不同城市限额不一样。例如，北京最多80万，上海60万，广州66万，深圳90万。
具体的贷款额度金额要同时考虑借款人月工资额、还贷能力、现有贷款月应还款额、贷款期限、账户余额、房屋价格、最低首付款、信用等级和抵押物评估价值。
解决问题，怎么做才能贷到最多？
保持良好的信用记录
公积金贷款跟您的信用记录，也就是信用卡还款记录密切相关！
以北京为例，《个人信用评估报告》信用等级AAA级的借款申请人，贷款额度可上浮30％；AA级的借款人，贷款额度可上浮15％。
如果信用卡有逾期记录，对不起，你的贷款申请可能会被公积金管理中心拒绝，就算没被拒，申到大额贷款和低利率也会没戏。
不良记录如何产生？但凡出现连续3次逾期还款或累计6次逾期还款就将被银行视为不良信用记录。
月收入越高越能申到大额
你和单位的公积金缴存都是按比例从月收入里逐月划拨的，每月收入越高，账户余额越多，也就越能申到大额贷款。
值得注意的是，公积金管理中心所用的“收入”可能不是老板跟你签合同时的月工资额，因为你每月工资8000元，老板可能只会按照4500元的水平按比例缴纳。
正确的月收入计算公式：月收入=个人住房公积金月缴存额÷住房公积金缴存比例。
有贷款计划先别提取
贷款额度跟账户余额是正相关的，如果之前办理过提取，账户余额就会少。
通常贷款额度不得超过账户余额的10倍（账户余额不足2万就按2万算）。
取出父母公积金帮忙还贷
父母没有购房需求，他们的公积金有两个用法，一个是退休后提取出来做养老金，一个就是子女公积金贷款额度不够时，可以用父母可以帮忙。
目前施行此政策的地区有21个：杭州、上海、深圳、天津、中山、武汉、镇江、连云港、盘锦、兰州、济宁、十堰、海东、株洲、龙岩、南昌、厦门、昆山、南通、萍乡和青海省。你的城市在列吗？
债务在身高额难申
公积金管理中心审批额度时会考虑借款人现有贷款状况，如现有贷款月应还款额过高，占月收入比重过大，无疑会阻碍公积金房贷。
夫妻均为首次购房额度会高
夫妻双方同时使用公积金贷款，额度一定是最高的。但是如果一方婚前买过房，就算没用过公积金贷款也有可能被拒之门外。在北京，名下已有一套房产的，公积金贷款利率提高1.1倍至4.95%，首付比例上升至6-7成。
建议：夫妻俩想申到最大额度的公积金贷款，婚前最好先别置业。
还贷期最好不会退休
公积金管理中心通产会考虑到申请人的年龄，如果在还贷期面临退休，养老金通常低于工资，那么能申到的额度也会大受影响。如果夫妻两人年龄相差较大，就让更年轻的一方申贷。
想申请20年期的高额度公积金贷款，最晚在39岁（男性60岁退休）办理公积金贷款。
丈夫更能申到高额+长期贷款
如果夫妻年龄差不多，决定两人中的一人来申请贷款，那么丈夫作为贷款人能申到的时间更长，额度更多。
房屋面积大不等于可贷额度高
许多地区都以房屋面积规定了可贷款比例，如首套房建筑面积90平米以下，可贷款比例占房价80%，而房屋面积90平米以上，贷款比例就降至房价的70%。
申公积金贷款需要支出哪些费用?
公积金贷款的一般流程为：咨询——提交贷款申请材料—公积金管理中心进行初审—评估、审核—签订合同。
在申请过程中，不管你申不申的到，申到多少，都要支付两笔费用。
评估费
购买的商品房、二手房及其他需要评估的房屋，都需向管理中心提供由评估机构出具的《房屋评估报告》。
评估机构收费标准：按抵押物评估价值的 3‰ 收取评估费，最低收费 300 元，最高收费 1500 元。
担保服务费
申请公积金贷款必须提供管理中心认可的担保方式。以北京为例，目前主要是由北京市住房贷款担保中心提供。申请人需向担保中心交纳担保服务费。
收费标准：担保服务费为按贷款额的3‰收取（最低收费300元）
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