二手房教你准确评估价格

　　针对房地产买卖的自我评估，专业人士建议有如下估算方法：

　　楼龄折旧，每年-2%;房屋结构，功能低-10%;楼层，顶楼-5%，次底层与次顶层-3%，中间层+3%;朝向，朝向价值从高到低：东南、西南、东北、西北。若无南向窗户则-5%;教育区域，有重点中小学+15%;有电梯的二手房相对同质量楼盘每平方米有几百到千元的落差;小区配套，无小区配套则- 5%;物业管理，无物业管理则-5%。房屋折旧因素包括房屋成新度、产权状况、楼层、朝向、户型格局、房屋装修等。
 
　　以一套某中小学区域55平方米的两居室学区房为例：建筑年代为1988年，楼层为4/6,有小区和物业，朝向为西，双气，普通装修。
 
　　折旧率：混合一等结构房屋的折扣期限是50年，年折旧率为2%，即16年×(-2%)=-0.32;
 
　　楼层：一层为-2%;二层为0，三、四层为+2%，五层为+1%，顶层为-2%。高层：一层为-3%;二层为-2%，三层为-1%，四、五层为0，六层及六层以上为+1%，顶层为-3%，本套房屋应该是+2%;
 
　　朝向：朝向也会对价格产生一定的影响;东向为0，南向为+2%，西向为-1%，北向-2%，因此这套房屋应该是-1%;
 
　　重点中小学区：+15%。
 
　　以当地商品新房的均价6500元/平方米为标准，估算出该房产价格为：6500-6500×0.32+6500×2%-6500×1%+6500×15%=5460(元/平方米)。
 
　　因此得出该房屋的成交单价应在5460元。