楼市“银根”进一步收紧——2021年以来房贷市场盘点

　　2021年以来，随着几大城市的楼市泡沫“冒头”，监管开始不断趋严。

　　近期，调控政策的重点逐渐落向银行房贷监管。例如，在资金端，国有大行普遍上调房贷利率，同时还提出严查购房首付来源、严打炒房者等一系列措施，楼市“银根”再度收紧。

　　那么，目前各大银行房贷情况如何？房贷利率走势是怎样的？都有哪些调控措施呢？

2021年房贷利率止跌转涨

　　融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，进入2021年，全国房贷利率整体水平开始止跌转涨。2021年5月（数据采集期为2021年4月20日至2021年5月18日），全国首套房贷款平均利率为5.33%，较2020年底上涨11BP；二套房贷款平均利率为5.61%，较2020年底上涨8BP（见图1）。

　　融360大数据研究院监测的42个城市中，2021年至今，有30个城市的房贷利率较2020年底上涨，3个城市下跌。另外，还有9个城市的房贷利率与2020年底持平。

　　2021年以来，随着几大城市的楼市泡沫“冒头”，监管开始不断趋严。

　　近期，调控政策的重点逐渐落向银行房贷监管。例如，在资金端，国有大行普遍上调房贷利率，同时还提出严查购房首付来源、严打炒房者等一系列措施，楼市“银根”再度收紧。

　　那么，目前各大银行房贷情况如何？房贷利率走势是怎样的？都有哪些调控措施呢？

2021年房贷利率止跌转涨

　　融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，进入2021年，全国房贷利率整体水平开始止跌转涨。2021年5月（数据采集期为2021年4月20日至2021年5月18日），全国首套房贷款平均利率为5.33%，较2020年底上涨11BP；二套房贷款平均利率为5.61%，较2020年底上涨8BP（见图1）。

　　融360大数据研究院监测的42个城市中，2021年至今，有30个城市的房贷利率较2020年底上涨，3个城市下跌。另外，还有9个城市的房贷利率与2020年底持平。

　　银行房贷利率持续上涨的同时，房地产市场政策也在迅速趋紧。进入2021年，国家对房地产开始新的一轮市场严控，各政府部门和多个区域开始升级楼市调控政策。首先是银保监会等相关部门出台了一系列房地产金融审慎管理制度，集中在涉房贷款集中度和资金违规流入房市两个方面。

各地陆续出台房贷集中度细则，个别银行需调整信贷结构

　　2020年最后一天，监管机构出台了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。该制度为各类银行机构的房地产贷款占比划定了“红线”，其中，房地产贷款占比上限不得超40%，个人住房贷款余额占比最高不超过32.5%，规模越小的银行，上限要求越低。

　　新规下发之后，各地依据自身经济情况，针对各自辖区内的地方法人银行，陆续出台了房地产贷款集中度管理细则，其中，海南、上海、浙江、广东、四川、山东等地给予了地方中小银行更大的弹性空间，将第三档至第五档中的个别档位占比上限上调了1个至2.5个百分点；厦门、重庆等地则暂未上调指标上限。同时，新规还给了银行充分的过渡期间。

　　从全国规定的上限和过渡期限来看，还是给银行留出了比较温和的调整空间。政策的目的不在于短期内急剧下降房贷规模，而是从调整结构入手，实现长期内银行业信贷结构的转变。而且各地方细则还依据楼市情况及银行现状做出了调整，也体现了“一城一策”的房地产精准调控思路。

　　根据上市银行披露的2020年财报，2020年末，国有大行中，建行和邮储银行的个人住房贷款余额占比分别为34.73%和33.6%，都超过了32.5%的上限要求。中行、农行和工行的个人按揭贷款的占比也超过了30%，交行只有22.12%；第二档中资中型银行中，兴业、招商和中信2020年个人按揭贷款的占比也超过20%的上限（见表1）。

　　虽然个别银行的个人住房贷款占比指标超过上限，但整体的影响可控。而且房贷集中度新规的过渡期比较充裕，消化超标部分不会太难。超标银行也都表示将在符合监管要求的前提下，通过多种策略有序降低相关占比。

经营贷违规进楼市遭严查

　　个人按揭房贷集中度设置严格上限的同时，个人消费贷和经营贷违规流入楼市也遭到严查。2020年新冠肺炎疫情发生后，国家发布多项扶持政策，小微经营贷和个人消费贷贷款额度充足，利率优惠，最低利率仅3.5%左右，与较高的房贷利率相比，存在着较大的套利空间。部分消费者在房屋中介或贷款中介的协助和诱导下，申请经营贷或消费贷资金，违规用于购房。

　　早在2020年4月，深圳就要求各银行针对2020年以来新发放的房抵经营贷情况展开自查，2021年春节前后，北京、广州、上海等地的监管部门也相继发文，防范经营贷流入楼市。实际上，不仅是一线城市，浙江等多地也开始严查相关问题。

　　3月26日，银保监会、住建部、人民银行再次联合发布通知，要求防止经营用途贷款违规流入房地产领域。各地金融机构开始自查排查，重点筛查四类贷款：一是非营商人员经营性贷款；二是大额的、逻辑上不具合理性的消费贷款；三是经营贷后发生按揭贷款的情况；四是全款付清购房款项同时又办理房抵贷款的。贷款者一旦被发现利用经营贷资金买房，将会被要求立即还清贷款。

　　银行自查的同时，各地监管部门也对辖区内机构进行了重点排查、约谈及处罚，排查之严格、处罚力度之大，史无前例。

　　上海银保监局3月1日开始的专项稽查，发现了六点违规案例：个人经营贷款违规用于支付购房首付款；企业经营贷违规用于支付购房款；消费贷违规用于本行住房贷款首付款；部分空壳公司集中作为受托支付交易对手，接收多笔个人经营贷款，部分贷款资金涉嫌回流至借款人并用于购房；房产企业违规向购房客户提供首付资金；小额贷款公司贷款用于购房认筹。

　　截至4月初，上述监管机构发现123笔3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场，同时还发现部分银行存在首套房认定不准确、数据填报不规范以及外部“助贷”机构违规问题突出等情况。

　　除了严查经营贷外，深圳还规定，之后涉房贷款全部按照政府发布的二手房成交参考价格执行，其中涉房贷款不仅包括个人住房按揭贷款，还包括房抵经营贷等。3月开始，深圳各大银行陆续表示，将按照官方二手房成交参考价格发放房抵经营贷。

　　另外，在银保监会对房地产金融进行审慎监管的同时，住建部也在行动。

　　从今年1月开始，住建部先后奔赴深圳、上海、北京、杭州、无锡、成都、西安、南昌8个城市调研督导房地产调控工作。4月初，住建部又约谈了广州、合肥、宁波、东莞和南通5个城市政府负责人，要求坚决遏制投机炒房，涉及区域纷纷出台政策“限房价、竞地价”。

　　与此同时，“炒房客”也遭到严格围剿。通过钻营政策漏洞操控二手房源，以谋求高额利润的北京“南城房姐”近期被判处无期徒刑，深圳大V“深房理”以及相关炒房团被深圳七部门联合调查。一方面，通过严限购、查炒房等多种措施，抑制房市的投机需求；另一方面，住建部也提出要求，大力发展保障性租赁住房，尽最大努力帮助新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体缓解住房困难。这预示着，我国房地产市场进入了新的发展阶段，房地产长效机制方案正在稳步实施。

　　融360大数据研究院自2015年开始致力于零售金融领域的大数据监测、研究和应用，基于海量数据，定期推出零售产品分析报告以及为业内提供定制化咨询服务报告，包括零售金融产品利率定价报告、同业竞品调研分析报告、监管舆情监测报告、区域授信政策指引等定制报告。同时，可为银行、保险、券商等金融机构及政府监管部门提供数据、咨询、系统三位一体的全面解决方案。

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