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在哪买房升值潜力大?我想给刚需和投资一些买房建议

编辑:小融  来源:小融说房 2020-10-28 15:49

房地产市场是复杂的。

他的复杂在于,我们国家幅员辽阔,行政区众多,每个区域和每个区域的实际状况千差万别。

他的复杂也在于,产品本身具有的投资价值,加上政策市场的变动,让他在不同的时间周期内有不同的表现。

所以,基于以上,跟大家说说我的个人建议。

一、先搞清楚你的买房目的

在这个庞大的市场里,买房的人大概分几种。

一种是刚需,包括之前没有房子,需要房子的;或者之前有一套房子,但因为各种原因,需要小面积换大面积,换到更好的地段。这种情况,一般属于有2套房以内。

一种是投资保值,这种情况一般是手上资金比较充裕,或赚钱能力比较强,又没有好的投资路径,就干脆买房了。比如很多拆迁户、高净值人群等等。

还有一种是期望通过买房赚大钱的。这种人特征比较明显,名下多套房,负债也多到离谱,收入艰难支撑负债,希望靠买房后房价大涨暴击翻身,赌的性质比较浓。

投资保值这部分人群没什么好说的,毕竟有钱,有资本,可以任性,有的买房也就放在那保值,有的则有很多投资路径,房产只是一种。所以对房子买不买这个问题我们就不过多讨论了。(如果大家有属于这类的,可以看文章第二趴)

这里主要是给刚需和靠买房赚钱的这些人聊聊。

首先,对刚需而言。

如果大家在近两年有买房的打算,可以时刻关注一下当地的政策。这些政策包括,银行利率、首付、购房条件、购房优惠等方面。

一是,因为这次突发的疫情,加上经济上的周期见底,宽松政策会是今年主要趋势,这些政策是会不同程度的刺激楼市,这时候一些利好会向买房者倾斜。

二是,刚需购房,成本是需要大家考虑的很大一部分原因,最省买房成本的方式一定是低首付、低利率,而随着国内外经济、政策变动,低首付、低利率并不是一直会有的,如果在能力允许的情况下,可以考虑在首付、利率降低的时候上车。

其次,对那些想靠买房赚大钱的人。这几年请尽量别再增加负债。

一是,疫情加经济周期见底,各种投资品的风险性还比较高,保证充裕现金流很重要,杠杆过高有个风吹草动很可能就功亏一篑,输的赤裸裸。

二是,房价涨幅已经很难向前几年一样,动不动就翻倍,一天一个价,人口、购买力、需求空间决定了,未来几年房价就算上涨,很可能也只是类似爬坡式缓涨,就算有猛涨的个别现象,也只是少数补涨或虚涨,而机会这东西,不是每个人都一定能把握住的。

折腾来去的税费成本算下来,很可能赚的也不多,甚至还可能赔。

买房,不同的角色,所处的环境不同,目标不同,会有不同的应对策略。所以,对于想要买房的人而言,明确目的,然后看清形势,再去采取策略会更好。

二、一二三四线购房潜力

买房买在哪个城市,也是很值得讨论的问题。

在此之前,我们需要明白一个道理,没有人口做依托去谈房地产的都是耍流氓。

承载房地产的城市,有繁荣也会有没落。

1、一二线保值增值。

城市发展正在进入一个新阶段。

首先,一线城市已经发展成熟并形成一定规模。

北上广深一线城市常住人口已经超过1千万,大量的人口规模代表着大量的住房需求量,也就表示,在未来很长一段时间内,这些一线城市的房价仍会保持着现在的房价水平,甚至个别城市还会因为本身可供应土地有限,而流入人口激增,造成房价上涨。

北上广保值,深圳增值。

其次,二线城市正值成长期。

随着我国发展拐点到来,新的发展战略规划制定,二线城市此时恰好在高速成长期。

城市规模不断扩大,人口高速增长(尤其是青壮年人口)。

一是,老牌一线城市为解决大城市病问题,在挤压年轻群体的生存空间,而这些因压力被迫离开一线城市的青年,大多会选择二线城市定居。

二是,二线城市在近几年突飞猛进的发展,对周边地级市、乡镇吸引力增强,虹吸效应也使人口规模不断扩大。

随着正在上升期的二线城市不断发展壮大,并依靠政策、环境、经济发展等吸引大批年轻人口,这些城市对住房需求量也会不断提升。房价也会出现上涨的局面,潜力很大。

房价起点低的二线,增值。

2、三四线减持。

三四线城市数量大并且相对比较复杂,我们只分析普遍性的规律。

一二线城市对年轻人口吸引力太大了,造成广大三四线城市年轻人越来越少。而在早期,福利房、棚改等等政策,又造成了三四线城市人口最不缺房。

也就是说三四线刚需少。

再加上产业单一、经济薄弱等等原因,三四线城市吸引不来新的外来住房需求,而没有市场需求支撑的城市,房产投资是个伪命题。

更加不幸的是,前两年,随着三四线城市的暴涨,又对开发商造成影响,导致催生了大量库存。

高库存,低需求,可能会是未来一段时间内三四线城市的现状。

所以,如果要去评估三四线城市楼市的投资价值,对大部分这类城市而言,投资价值都是不大的。

总之,买房这件事大家目的不同,站的角度不同,自然看到的问题也不同。如果你是刚需,无论是哪个城市,找个合适的时机,相对成本较低的时候是可以入手的;但如果是投资,并且手中已经有很多套房,不妨小心谨慎一些。现在的房价上涨空间已经不比十年前了。

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