本文系《维度》原创，欢迎转载或引用，请标注来源，谢谢支持。
不管是学成归来，还是务工回家，总会面临一个到哪儿扎根的问题，这个选择意义重大，甚至会对未来发展起到决定性的作用。
日前，发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件……
此前，以新一线为首的城市不断降低落户门槛，以求在人才争夺之战中旗开得胜。如今发改委这一纸文件，会让这场争夺暂时画下休战符，还是拉开新的帷幕，值得期待。
在业内人士看来，这将带来新一轮机会。所以，对于那些正面临选择的人来说，是时候好好斟酌一二了。
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不管是学成归来，还是务工回家，总会面临一个到哪儿扎根的问题，这个选择意义重大，甚至会对未来发展起到决定性的作用。
日前，发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件……
此前，以新一线为首的城市不断降低落户门槛，以求在人才争夺之战中旗开得胜。如今发改委这一纸文件，会让这场争夺暂时画下休战符，还是拉开新的帷幕，值得期待。
在业内人士看来，这将带来新一轮机会。所以，对于那些正面临选择的人来说，是时候好好斟酌一二了。
国家定调全面放开放宽落户限制：
哪些城市将受益？
目前，住建部每年出版的中国城市建设统计年鉴，是对各大城市城区人口的最为详细的统计。维度梳理了最新出版的《2017年城市建设统计年鉴》发现，目前城区人口达到100万至300万的有59座，包括石家庄、鞍山、兰州、乌鲁木齐等23座北方城市，苏州、厦门、东莞、海口等36座南方城市。
（数据来源于《2017年城市建设统计年鉴》制图：维度）
城区人口在300万至500万的Ⅰ型大城市有10座，包括西安、杭州、沈阳、济南等；
（数据来源于《2017年城市建设统计年鉴》制图：维度）
超过500万的城市有9座，除了北上深以及重庆这四个超大城市，还有天津、南京、武汉、广州、成都为特大城市。
（数据来源于《2017年城市建设统计年鉴》制图：维度）
也就是说，未来除了这9个城市外，其他城市都将全面放开放宽落户限制，这个过程中，有一大波城市受益，尤以上面提到的69座大城市，可谓重大利好。
15大新一线城市全面测评：
人口、房价、薪资几何？
不难发现，以上69个大城市除了部分省区的省会、首府之外，以新一线城市为主，也有一些二、三线城市，但均能在本省GDP总量排位上名列前茅。
虽然省会城市作为所在省份的政治、文化、科教、医疗、交通等中心，吸收了全省最好的人才、资金、技术、信息等资源，第三产业更为发达，但一些非省会城市，经济总量很大，发展前景可期。
而城市发展的本质是人口的集聚。现实来看，人口规模越大的城市往往吸引力越强，而这种集聚效应也会不断提升一个城市的发展水平。当然，也并非越大越好，以北上深这样的超大城市为例，发展趋于成熟，想要再去分一杯羹没那么容易，何况落户门槛依旧不低。所以在全面放宽落户限制的大城市中寻找潜力股，显然是更明智的选择。
接下来，《维度》在以上大城市中，选取15个新一线城市，先一起来看看大家最关心的房价、工资水平，以及买一套房平均花费时间，为方便对比，表格中加入北上深三大城市。
（注：新一线城市标准依托商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大指标综合计算，2018年15个新一线城市依次为成都、杭州、重庆、武汉、苏州、西安、天津、南京、郑州、长沙、沈阳、青岛、宁波、东莞、无锡。）
城区人口能否达到300万，其实有着重要的意义。以修建地铁的标准来说，在相关规定中，对申建地铁城市的要求就包括城区人口在300万人以上。同时，城区人口300万也基本成了目前划分一二线城市与三四线城市的一个重要门槛。
在上图中可以看到，苏州、长沙、宁波、东莞、无锡这五座城市，虽然暂未达到300万水平，但也已十分接近，综合其他因素来看，也可以说是潜力无限。
从房屋均价来看，除沈阳之外，均破万元大关；除北上深，杭州、天津、南京、宁波均超出2万元，其中，南京已直冲3万而去。如果把北上深的房价看作一个天花板，那也就是说，这些城市都还有上升空间。
若以工资水平进行划分，除北上深杭以外，这些城市的白领人群月收入均值差异并不大。而所谓房价收入比，其实就是说不吃不喝，多少年可以买得起房子，显然，如果不想购房压力太大，房价收入比越小越好。
不过，按照国际公认标准，发展中国家的房价收入比6-10比较合理。从上表来看，长沙、沈阳、无锡在该范围内。
但房价收入比并非是一个可以判断城市未来发展潜力的标准，且看北上深遥遥领先的房价收入比。很显然，大城市的不动产有“金融属性”，是全国甚至全球富裕人群资产配置的首选，即便价格高也仍然会继续上涨。
更进一步说，“一个城市的房价，不是由当地居民收入决定的，而是“城市吸附资源的能力”决定的。
发展才是硬道理：
未来哪个城市最具潜力？
虽说人才是第一生产力，但究竟选择哪个城市作为今后的落脚之处，也并非是哪里人多就往哪去的道理，能不能留住人是一方面，最终，发展才是硬道理！
回到发改委此次引发的《2019年新型城镇化建设重点任务》，原文中提到：加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。有序推动哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划实施，建立健全城市群协调协商机制。加快出台实施天山北坡、滇中两个边疆城市群发展规划。指导省内城市群有序发展，提高一体化建设水平。坚持以中心城市引领城市群发展，推动一些中心城市地区加快工业化城镇化。
京津冀、长三角等城市群已经提过多次，去年底到今年初，粤港澳大湾区是频繁出现在人们的视野中。而这一次，相比之前来说，重点提到了成渝城市群，特别增加了天山北坡、滇中两个边疆城市群，也算是中央在众多城市群中给画出的一个重点，这对于相关城市乃至周边地域来讲，不失为一个重要的机会。
《维度》稍作整理，可以看到在69座大城市中，以下城市正位于各大城市群中。
（制图：维度）
因此，在面临最终抉择时，如果是全国范围，完全可以着眼这些高速发展的城市群及其周边地市：如石家庄、无锡、佛山、东莞等；
如果在本省区域，除了考量省会城市之外，也可以放眼那些有国家政策导向、或者拥有支柱型产业的城市：以炙手可热的粤港澳大湾区为例，既有人口红利、又有经济活力、还有国家极大的政策导向。三重光环加持之下，佛山、惠州、东莞都是值得进军的城市。
在相关业内人士看来，落户政策确实会淡化限购城市的政策约束力，对于提振房地产需求起到了相当大的作用。如果全面放开，届时短期内的房子的涨价预期还是存在的。
当然，也有人说，国家出台政策大力放宽落户限制，实际是为房地产接盘、去库存化。这种分析并非全然没有道理。何况人们在做出这一选择的时候，接下来就要面临买房置业的问题，纯刚需是一方面，但大多数人还是或多或少要去考量投资价值和升值空间。
但最简单的道理，试想若是一个商品房库存较大、闲置率很高的地方，显然升值空间就不会太大。按照惯行标准，去化周期低于18 个月，处于合理空间。
根据世联行2019年初发布的报告显示，在全国来看去化周期最长的是内蒙古达到了7.4年，其次是东三省需要6.5年，第三则是山西需要5.9年。总的来说，北方地区的去化周期明显长于南方地区。
具体可参看下表：
（制图：维度）
同时，世联行根据2018年去化速度计算，在跟踪的45个城市中，去化周期高于 18 个月的有石家庄、厦门、北京、天津、昆山，其中石家庄现有库存去化需要4.68年。
从可售面积看，可售大于1000万㎡的有沈阳、天津、北京、青岛、郑州、西安、长沙、成都、昆明及惠州，但除北京去化周期高达35.5个月外，其余城市去化周期均低于18个月。
（图片来源：世联研究）
说了这么多，该如何做出适合自己的选择，相信大家已经心中有数。总体而言，南方城市的发展前景会好于北方城市，可以说，在买房置业方面，过去经常用作参考的“投资不过胡焕庸线”，现在看来仍然具有一定价值。
一句话总结：人口效应、发展潜力、收入水平综合考量，最后，哪个地方有就业、经济有活力，就选择哪里，这是不变的道理。
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