【专栏】齐俊杰：消息传来！三四线城市房价要彻底凉了

　　本文系融360专栏作者“齐俊杰”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融360官方立场，转载请联系作者授权。

　　昨天，21世纪经济报道传来消息，据悉，在2019年的棚改计划中，政府购买棚改服务模式将被取消。具体而言，对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式，也就是棚改专项债，以这种方式为主进行融资。

　　这是什么意思，其实在宏观上和政策上的意图就是防范风险，防止那种政府承担的隐形债务，以前都是地方许下承诺，然后开发商就开始干了，牵扯一大堆的隐性担保隐形债务问题，一旦这些房子卖不掉了，都会找政府兜底。

　　那么这些债务有多少呢？最可怕的是谁也不知道，而现在，你要棚改就得发棚改专项债，也就是说让你把债务放到明面上去说，不允许私底下去干了，所以这规定一出，估计棚改规模会大幅度的减少，毕竟棚改专项债是要上报的，如果发的太多，肯定不合适。弄不好还会问责。所以结论就是，棚改未来肯定还会推进，但是规模会大幅度的缩小。

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　　昨天，21世纪经济报道传来消息，据悉，在2019年的棚改计划中，政府购买棚改服务模式将被取消。具体而言，对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式，也就是棚改专项债，以这种方式为主进行融资。

　　这是什么意思，其实在宏观上和政策上的意图就是防范风险，防止那种政府承担的隐形债务，以前都是地方许下承诺，然后开发商就开始干了，牵扯一大堆的隐性担保隐形债务问题，一旦这些房子卖不掉了，都会找政府兜底。

　　那么这些债务有多少呢？最可怕的是谁也不知道，而现在，你要棚改就得发棚改专项债，也就是说让你把债务放到明面上去说，不允许私底下去干了，所以这规定一出，估计棚改规模会大幅度的减少，毕竟棚改专项债是要上报的，如果发的太多，肯定不合适。弄不好还会问责。所以结论就是，棚改未来肯定还会推进，但是规模会大幅度的缩小。

　　老齐一直说，前两年支持三四线城市房价暴涨的一个因素就是棚改货币化安置，这个政策太坏了，相当于给一个地区，集中投放了大量货币，属于用人民币钓鱼，大量拆迁户拿到钱之后，在房地产上赚到了大钱，于是他们本能的就会认为，这是自己的英明神武，要想赚更多的钱，就要在这条路上一路走下去，于是他们会把拆迁款变成首付，进而加杠杆全都变成房子，所以这两年三四线城市去库存是相当快的，房价也是节节攀升。

　　过去10几年都不涨的地方，借棚改货币化安置，一下暴涨了一倍，让房住不炒彻底沦为了空话。好在今年中期棚改货币化安置踩了一脚急刹车，国开行开始往回收了，棚改继续，但货币化要区别对待，大部分地方都不会再给钱来安置了，这一下三四线楼市的上涨热情就被浇了一盆冷水，之前辛辛苦苦抢来的房子，都砸在了手里。没想到鼓声这么快就停了，自己真的变成了接盘侠，虽然现在房价还没跌，但是很多三四线楼市的成交量骤然下降，很多都已经跌去了一半还多。甚至一些二线城市，也受到影响。比如西安，杭州，成都，合肥这些重点城市，也开始出现不同程度的楼市下跌，成交一片惨淡。

　　如今，继货币化安置停了之后，棚改方面又是一脚急刹车，以前所谓的政府购买服务，其实就是打白条，让他们先干，然后把房价打起来之后，通过卖地收入归还，这成为了一个推升房价的重要链条，也就是先赊账借钱，刺激房价上涨，然后卖地收入大增，再还这笔钱。现在这个链条从源头上被斩断了，你要借钱，就得去明面上借。需要先向省里申请，然后省里再向财政部申请，这两级审批下来，还能剩多少就不好说了。弄不好钱没批下来，反而人到挨批了。所以目测，绝大多数地方的棚改都会大幅收敛。对于很多三四线甚至四五线小城市来说，棚改也停了，货币化也停了，房价就会恢复往日的宁静，2019年年中以后，你可能走在街上，发现连卖房的中介都不多了。

　　所以，对于房子这种资产来说，流动性是一个关键指标，你不像股票，等他跌了我再止盈都来的及，房子这种东西，你必须在他疯狂上涨的时候，才能脱手，等他价格跌的时候，流动性早就跌到了谷底，甚至进入了冰点。想卖房？一开始你是找不买家，后来连看房的都没有，再到最后，甚至连中介你都找不到了。

　　现在三四线很多城市恐怕已经出现了第一阶段，趁着预期还在，尽快把投资类住房脱手，如果再不卖，后面就更困难了。三四线绝大部分地区都是严重的供给大于需求，家家户户都是多套房，甚至有的地方租售比1%都不到，房子压根就租不出去，所以在这种供需关系，一旦上涨的预期扭转，房子将彻底砸在手里。

　　从连续的踩刹车可以看出，我们调控的思路并没有变，而且逐渐的在找房地产的病根，现在已经基本找到了症结所在，已经出了针对性的政策，2019年只要政策维持不变，将会是房价全面回落的一年。最重要的一个信号是，我们已经圆满的完成了去库存任务，而且通过各种政策意图，在三四线城市，压根就没有补库存的意思。现在刚刚踩刹车，需求还没有问题，所以强需求和低库存在这里僵持，按理说应该会推动价格上涨，但是现在却没有，反而价格开始走低。这说明需求与购买力根本不匹配，一旦没有货币化的助推，强需求也没有什么卵用。那么锁住货币化，缩减棚改，未来强需求会一点一点减弱，整个市场也会一点一点降温。

　　虽然我们看跌，但是也不认为楼市会暴跌，毕竟暴跌都是交易出来的，现在基本上锁死了交易，很少成交，也就很少影响价格，大家心态稳定，也就不会形成恐慌。所以目前价格没有暴跌的基础。缓慢回落，是大家都愿意看到的结果。

　　作者：齐俊杰看财经 公众号：qijunjie82

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