近期，与房地产相关的有三件大事，分别是，央行降准，棚改生变和人民币汇率持续走低。
今天这篇文章，耿哥来一个整体的梳理，希望能解答大家的疑惑。如果觉得有用，欢迎转发。
一、 央行降准
央行降准，我们在之前的文章中也提及过。今天咱们再来系统地回顾一下：
这次降准释放的流动性是7000亿。
其中5000亿流动性给大型银行，这些银行是一些大型企业的债主，这些大型企业经营困难，银行贷款还不上，为了不至于出现大规模的债务违约，启动“债转股”。企业欠银行的钱不用还了，折成股份，然后银行再投入一笔钱帮助企业渡过难关。
2000亿的流动性给一些中小银行，主要支持小微企业的经营。小微企业与大企业不同，他们没有多少固定资产，获得贷款非常困难，融资成本高。但他们在活跃经济方面的贡献度又非常高。现在外贸环境变差，降低这些小微企业的融资门槛，帮助他们渡过难关显得尤为重要。
近期，与房地产相关的有三件大事，分别是，央行降准，棚改生变和人民币汇率持续走低。
今天这篇文章，耿哥来一个整体的梳理，希望能解答大家的疑惑。如果觉得有用，欢迎转发。
一、 央行降准
央行降准，我们在之前的文章中也提及过。今天咱们再来系统地回顾一下：
这次降准释放的流动性是7000亿。
其中5000亿流动性给大型银行，这些银行是一些大型企业的债主，这些大型企业经营困难，银行贷款还不上，为了不至于出现大规模的债务违约，启动“债转股”。企业欠银行的钱不用还了，折成股份，然后银行再投入一笔钱帮助企业渡过难关。
2000亿的流动性给一些中小银行，主要支持小微企业的经营。小微企业与大企业不同，他们没有多少固定资产，获得贷款非常困难，融资成本高。但他们在活跃经济方面的贡献度又非常高。现在外贸环境变差，降低这些小微企业的融资门槛，帮助他们渡过难关显得尤为重要。
到这里大家也就看出来了。这7000亿怎么算，都不是那么容易流入房地产的。以上判断有三个理由：
1、 千万别忘了，“一行一会”是联动的，“一行”负责给钱，“一会”是监督花钱的。后者很明显是在加强监管的，一个很重要的信号是5月份资管新规的出台，这直接导致了当月社会融资规模腰斩，也是降准的诱因之一。全面监管，定向宽松，这是今年多轮降准的特点。
2、 大型企业债务风险是眼前最大的难题，解决不好可能就活不下去，所以资金到手后首先要解决债务问题，不大可能极端用来买房。
3、 西安、长沙、杭州等城市已经迅速跟进调控，禁止企事业名义买房。这是个信号，有可能迅速在其他城市普及，这明显是在调控端打补丁，防止降准释放的资金流入房地产。
综合来看，降准对楼市影响非常有限，对房价也不会构成实质性影响。
二、 棚改生变
棚改的影响是非常大。而且基本可以断定，棚改的收紧已经是定局。虽然国开行及时澄清，但其回应只提到了一点：已经进行的项目会保证贷款，言下之意，尚未进行的项目会重新评估。
国开行是不可能直接挑明说的，但我们自己得清楚，实际上就是要断地方城市的棚改资金。原因其实也很简单，地方有些动作 “明显超标”了。
三四线城市在2015年开始大规模增加货币化补偿比例，很多城市都超过了50%，个别城市比例更高，比如徐州高达80%。
其流程是这样的，第一步把棚改整理出来的土地抵押给国开行，获得的贷款补偿给居民，居民拿到钱后只能去买商品房，房企回笼资金以更高价格买地卖房。土地价格再走高，然后地方再拿这些地去找国开行抵押，所获得的贷款继续用于补偿居民，如此循环下去。
这个过程要持续下去，结果就是地价越来越高，房价越来越高，同样大小的地块，国开行要投放更多的资金。而三四线城市的基本面比一二线弱太多，如此下去，不是去库存，而是加速走向泡沫。
地方之所以乐于推动这件事，其实质并不是为了帮助房企卖房子，而是要推动经济增长，解决财政收入，但却更加依赖于房地产，这明显是跑偏了。
而且在这个棚改货币化的过程中，不仅三四线城市房价在加速上涨，还有很多获得补偿的居民将资金投向二线城市，比如所在省份的省会城市，也间接推高了二线城市的房价。
所以棚改货币化的刹车，对市场的影响是蛮大的，其直接效果就是小城市需求断档，没有货币化补偿，这些城市居民是不可能买得起房子的，也不愿意买房子的。
主要体现在两点：
1、 棚改带来的这部分购房需求逐渐消失；
2、 返乡置业需求陷入观望，他们买老家的房子是因为担心大城市买不起，小城市也买不起，现在棚改生变，这部分人会迅速转为观望；
3、 部分小白投资客也会观望，精明的投资客不会碰，但市场上有大量的小白投资客会光顾小城市的房地产，他们当中很多人首套房都没有，就敢掏空积蓄去异地小城市投资。未来这部分人也会观望。
至少这三股需求的消失，对三四线楼市预期形成巨大压力。以前三四线城市是房子卖不出去，未来可能就是房价直接加速走向拐点，转而下跌了，请注意，一旦拐点出现，就很难翻身了，因为三四线城市基本上不会有新一轮机会了。之前我建议大家早点撤，原因也在此。
至于一些二线城市，其实也应该紧密观察的，主要观测受调控影响较小的二手房市场，假如中介带看量、房源挂牌量迅速上升，这也是危险的信号，需要你线下多转转获得最新数据。
三、 人民币汇率走低
汇率和房价，大家都会将这两者关联起来。一旦汇率异动，房价到底如何走，也是大家非常关心的。
关于汇率，我们要搞清楚，目前只是人民币对外贬值，对内目前基本没有什么变化。
而汇率对房价的影响，就是一个方式：资本的跨境流动。简单说，汇率下跌，资本又出逃的动力。这些资本主要是国际资本，他们在全球配置资产的，以美元计价。所以人民币一旦对美元贬值，他们肯定会抛弃以人民币计价的资产，股票，房子都是。
股票的流动性更好，所以这段时间，A股的表现很差。数据显示，国际资本已经连续半个月减持A股了。
但是对于流动性相对较差的房子来说，汇率下跌，对房价的影响并不是很大。
一是因为外资对楼市的兴趣已经不大。外资偏好价值型投资，比如投资A股，也不爱跟风炒作，而是主要投资白马股，在他们的模型里，中国的房价已经高到看不懂，价格已经远远偏离价值。最直接的表现是，房地产行业利用外资规模明显减少。2014-2016年已经从639亿锐减至140亿。比如李嘉诚，他这些年几乎已经清仓了大陆的固定资产。
二是人民币对外贬值，只能说换到的美元更少了，但房价是以人民币计价的房价，所以房价并不会有明显压力。
真正对房价构成威胁的是人民币对内贬值。最直接的表现是物价快速上涨，各种资产价格加速泡沫化，目前显然不会出现这种情况。
以上三大点，如果综合起来看，棚改对房价影响最大，央行降准和人民币汇率下跌都不会对房价形成太大压力。
考虑到棚改给楼市带来的负面预期，部分城市已经先期调控，限制流动性了。三线城市的宜昌，二线城市延长了限售期，继续压制炒房比例，这些都属于夯实楼市，稳定房价的措施。
目前的房地产已经不是铁板一块，无脑买房的风险已经非常高了。一旦买错城市就可能面临两大风险，其一是流动性风险，其二是贷款买房持有成本和预期收益的不对称。
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