今天和一个成都的朋友在交流成都当地的楼市，发现到目前为止，成都当地的开发商仍然普遍要求购房者全款买房，或者说对全款购房者优待，排号优先，选房优先。
融360说房君今天要说的就是，那些全款买房的人，真的是那么有钱吗？有那么多存款可以一次性拿出来专门挑大房子买？
前几天，我们有幸接触到一位前段时间在南京全款买房成功的购房者Y先生，经过深入交流，我们发现他所谓的“全款买房”，得打上重重的引号。他买房所用的资金绝大部分是套出来的，我们整理了整个谈话材料，下面是他筹集资金的方式。
先来介绍下楼市背景。
大家应该注意到了，所谓的全款买房，一定买的是新房，没有人排队全款去抢二手房的。
由于新房的限价，现在的二手房和新房市场无论是成交量还是价格，都是冰火两重天的感觉。二手房交易量冷冷清清，价格相对较高，新房则是十分红火，用日光或者秒光来形容都不过分，价格比二手房便宜一到两成。
今天和一个成都的朋友在交流成都当地的楼市，发现到目前为止，成都当地的开发商仍然普遍要求购房者全款买房，或者说对全款购房者优待，排号优先，选房优先。
融360说房君今天要说的就是，那些全款买房的人，真的是那么有钱吗？有那么多存款可以一次性拿出来专门挑大房子买？
前几天，我们有幸接触到一位前段时间在南京全款买房成功的购房者Y先生，经过深入交流，我们发现他所谓的“全款买房”，得打上重重的引号。他买房所用的资金绝大部分是套出来的，我们整理了整个谈话材料，下面是他筹集资金的方式。
先来介绍下楼市背景。
大家应该注意到了，所谓的全款买房，一定买的是新房，没有人排队全款去抢二手房的。
由于新房的限价，现在的二手房和新房市场无论是成交量还是价格，都是冰火两重天的感觉。二手房交易量冷冷清清，价格相对较高，新房则是十分红火，用日光或者秒光来形容都不过分，价格比二手房便宜一到两成。
看看南京的河西吧，二手房的价格普遍已经超过了5万，这一片超过一年没有新房供应，这次上面一次性组织了好几个楼盘集中入市，价格太实惠了，均价只是在3.5万-3.8万。相比较二手房，价差已经拉大到两至三成了。这么大的价差，风险早已不是首要考虑因素了，大家想的都是怎么抢到一套房子，到手变成二手房就等于增值了两到三成。
开发商让了这么大的利润，自然也该找补回来，怎么找补，目前的情况只能是尽可能一次性多的收回来现金，这就是全款买房的缘由。
这些全款可不少钱，少则三五百万，多则八百万至一千万。刚需不可能拿出这么多钱的。所以这些所谓的全款买房者，100%都不是刚需，他们根本不缺房子。
“全款买房”的资金来源
以Y先生为例，他这次在南京全款抢到了一套房，但是他还是很失望，因为他筹集到的资金够全款买两套房。
Y先生之所以在短时间内筹集到这么多钱，靠的还是房子。Y先生的家庭名下有3套房，都是早些年买的，贷了点款，但月供压力极低。市值都是三五百万，但所有的贷款加在一起还不超过50万。
当然房子不都是登记在Y先生名下，但大家在办理住房抵押贷款上都极为配合，原因你懂得。
Y先生和家里人凑了点钱，把房子贷款全部还清，然后直接去银行办理抵押，每套房能贷出房价的60%-70%。一套房差不多就有300多万，两套房就是700万左右。
有了这么多钱，大家想的都是先秒杀大户型，Y先生也是这么打算的，但最终只是搞到一条中户型的房子，面积只有108平米。跟他那次一块全款买房的人，有的直接付了超过千万的资金买房，眼都不带眨一下的。谁都知道，房子到手后就能赚个一两百万。
有的人手里房子不多，比如只有1套房，但也在通过各种渠道加杠杆。Y先生的一个朋友名下只有一套房，但他通过不断质押，找过桥资金解压，再质押，如此循环，能套出更多资金。这种风险是非常大，因为要背付双重压力。
还有的人通过老换新，不断滚动来获得资金买房，比如先抵押老房子，换到的钱全款买新房，新房到手后再去银行抵押，得到的资金解押老房子，卖掉所获资金再解押新房子，如此一来，一套老房子换成新房子，而且是无贷款的新房，再有购房机会，继续抵押筹集资金即可。
当然，在这些个过程中，资金经常是有缺口的，毕竟银行抵押只给60%-70%左右的资金。
Y先生表示，剩下的钱可以直接走民间借贷。借这个钱很容易，因为所有人都看到了新房和二手房之间的利差，都想分一杯羹。很多胆大的人，借着早些年买的一两套房，用以上手法获得资金去抢新房。
Y先生还表示，敢于进行这些操作的人，对政策大势都有足够的了解，比如“抑制资产泡沫”，而不是刺破，在这种情况下，新房和二手房价格都不会有大的变动，能赚的钱主要集中在新房和二手房价格差。至于名额更不是问题，80岁老大爷都能去买房，已经能说明一切了。
“全款买房”的风险
如此操作并不是完全没有风险的，这里的风险不是房价风险，而是资金成本风险。
Y先生表示，这里面最大的风险是资金成本。简单说，无论是民间借贷还是银行抵押，几百万的贷款，手续费和利息都不算低。特别是民间借贷，看到这里面的距离而无风险的利润空间，利息要的都比较高。所谓的“全款买房”者，他们的身家都表现为不动产，流动资金并不多，一旦没买到房（了解那次南京买房的人应该都清楚，中签率是相当低的），这些资金在手里待上一两个月，所产生的利息可不是小数目。
不过随着越来越多的人复制这种玩法，风险也是不断上升的，中签率越来越低，大家对二手房兴趣越来越低，这都是风险，前者是资金的时间成本，后者则是房子无法交易无法变现带来的“冻产”风险。
“全款买房”的都是炒房客
融360说房君（fangdai123）说了这么多，应该能让大家了解所谓的“全款买房”了。中国家庭的主要资产都体现为房子，都没什么现金流，如此大规模的全款买房，只能是通过抵押等形式换得的资金来实现的。
这些人买房，并不是基于长期的目标，也不一定是看好楼市的未来，他们如此大费周章入市只为赚“快钱”，也就是新房和二手房之间的利差。
还是那句话，现如今这种“限价令”普遍存在的情况下，“全款买房”基本上可以定性为100%的炒房客。那种七八十岁高龄的老人都去排队买房，他们会是刚需？
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