本文系融360专栏作者“力哥说理财”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融360官方立场，转载请联系作者授权。
过去几年，力哥一直不遗余力“黑”某些职业，“黑”的最频繁的是保险代理人和房产中介。
在众安、支付宝、微信的大举入侵下，未来中国700万保险代理人将会大批量失业。
如果说保险代理人行业趋向衰弱是因为技术革新和充分竞争，那中介的衰弱则是源于中国房地产市场的大周期变了。
早在一年前我就大声疾呼从事房产中介的年轻人赶快学习一门护城河更深的新手艺，别等将来入不敷出再被迫转行。
最近，力哥家门口那条短短500米却聚集了6家中介的马路上，突然有两家店关门歇业了。
一家链家，一家我爱我家。
管窥见豹，一叶知秋，中介行业的冬天，来了。
有人可能觉得力哥是小题大做，耸人听闻，因为过去10多年，受政策影响，中介行业遇到过多次大起大落的周期变化——08年、11年、14年、17年，很有趣，每隔三年，都会出现一波中介关门潮。
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过去几年，力哥一直不遗余力“黑”某些职业，“黑”的最频繁的是保险代理人和房产中介。
在众安、支付宝、微信的大举入侵下，未来中国700万保险代理人将会大批量失业。
如果说保险代理人行业趋向衰弱是因为技术革新和充分竞争，那中介的衰弱则是源于中国房地产市场的大周期变了。
早在一年前我就大声疾呼从事房产中介的年轻人赶快学习一门护城河更深的新手艺，别等将来入不敷出再被迫转行。
最近，力哥家门口那条短短500米却聚集了6家中介的马路上，突然有两家店关门歇业了。
一家链家，一家我爱我家。
管窥见豹，一叶知秋，中介行业的冬天，来了。
有人可能觉得力哥是小题大做，耸人听闻，因为过去10多年，受政策影响，中介行业遇到过多次大起大落的周期变化——08年、11年、14年、17年，很有趣，每隔三年，都会出现一波中介关门潮。
于是许多中介相信，只要熬过这个冬天，下一个春天到来时，又能出现“一个月做的单子够吃一年”的盛况。
太天真了。
Winter is coming——这次临冬城面对的，不是周而复始的列国纷争，而是来自长城外的灭顶之灾。
中介盈利模式非常单一，撮合房产成交并抽取佣金。
先说租房佣金。
随着移动互联网普及，加上租房本身手续简便，越来越多的年轻人选择在闲鱼等各种不收中介费的资讯平台上找房子。
有房出租的大多是中老年，其中不少因为不熟悉而担心网络交易安全性，挂牌依然找中介，但趋势上看，这样的中老年人未来会越来越少。
再说就算抽佣，租房佣金绝对值太低，只够塞牙缝。
所以归根到底还得靠房屋买卖佣金。
然而中央现在的调控思路很明确，小城市放开房价去库存，大城市严控房价避矛盾。
尤其是房价最高的北上深三座一线城市，一定要严防死守。
二手房市场，限购和限贷政策都已逼近极限，另外还有限狗（单身）政策，总之，就是想方设法冻结交易。
今年1-10月，北京二手房成交量同比大跌50.4%，其中7-9月三季度同比更是大跌70%。上海也一样，前三季度二手房成交量同比跌幅也超过50%，创2012年以来新低。
二手房交易量少一半，佣金总量少一半，如果中介从业人数不减少，意味着所有人薪水都少一半。
出路只有两条，一是3个月不出单的新人养不活自己只能转行，二是把销售主力从二手房转到一手房。
比如行业老大链家原本计划明年把上海门店数从1400家扩充到2000家，但现在只能采取收缩战略，结构调整，也就是撑不住的门店关关关，看到机会再考虑开新门店。
另外很多中介门店虽然没彻底歇业，但大部分时候看不到几个业务员，因为都被拉到嘉兴、嘉善、湖州、宁波杭州湾新区卖新盘了。
对了，还有南通那个海上威尼斯，卖了好久了。每次听到这个名字都想起碧桂园森林城市……
然而一手房市场的日子也不好过。
除了二手房市场的常规“三限”，一手房市场更有限价、限售和限商（商住楼）政策。
其中最奇葩的是限价政策。
政府对新盘的售价和均价上限做了明确规定，从而使当地一手房市场成交价就像上海车牌成交价一样，不再是市场自发博弈结果，而是政府行政命令的产物——政府觉得这个楼盘的房子卖多少钱合适，你就只能卖多少钱。
当一手房价格比周边二手房价格还要低，即面包店新鲜出炉的面包，和隔壁老王买回家隔了两天没吃转手给你的面包还便宜时，吃瓜群众作何感想？
放弃二手房，转买一手房。
这么一来，二手房市场的需求就会进一步被压抑，中介日子更不好过。
而对开发商来说，明明可以卖更高价格，赚更多利润，却不许我赚，心里一万个不愿意，那就容易引发权力寻租——便宜好房子都被关系户提前锁定，待价而沽，普通购房者根本抢不到。
政府怒了，说不能搞黑箱操作利益输送，所以人都必须像北京车牌摇奖那样正大光明碰运气买房子，还得有公证处现场公证。
于是我们就看到了最近南京河西出现了久违了的几千个百万富翁带着小板凳排队抢房的疯狂场面。
因为房价真心便宜。
但即使突破重重阻挠并获得幸运女神垂青抢到一套打折房，开发商也不会让你太爽。
首先，首付提高到8成，让开发商尽快回笼资金。之前成都等不少城市出现过新盘必须全款的销售景象，现在给你2成贷款，很仁慈了。
其次，利率从打9折变成上浮1.3倍。假如贷款200万，等额本息20年还清，光利息就要多出50多万。
第三，期房提前销售，你要2年后才能拿到现房，还要损失两年房屋使用权，即要不增加2年房租成本，要不减少2年房租收益，又损失好几万。
第四，拿到产证后还有3年限售期，算上交房大多还要2年时间，5年后你这房子才能卖。
这么苛刻的条件，如果是自住性购房当然没问题，但如果是投资性购房，大家都跟力哥学了那么久理财，个个都是人精，你自己算算，这么高的首付、这么高的利率，期房损失外加限售期，你手上如果有两百万，5年后，是抢这房子更赚，还是跟力哥投资基金更赚？
结果还真不一定~
而对中介来说，这些一手房开发商根本不愁卖，用得着你帮忙推销吗？
真正需要中介帮忙卖的，是更多滞销的一手房，要不价格偏高，要不地段偏差，要不就是在人口输出型城市缺乏买气，要不就是受到打压的商住房和商铺，作为中介，你又能忽悠到几个客户下单？
再仔细想想最近一年政府调控楼市的思路，除了在需求侧继续限这个限那个，还在供给侧搞了很多新花样。
比如大力开拓租赁房市场，配合REITs、长期租房贷款和暂时还处于画大饼阶段的租售同权，开始推出“只租不售”的地块。
比如大力建设带有保障性的共有产权房，同样通过限售、抽税等方法大幅弱化房产投资属性，强化居住属性。
再比如最近北京市首批“竞地价，限房价”的商品房拿到预售许可证上市销售，两个楼盘都位于西南六环的房山区良乡，地铁房山线终点站附近，年初出让土地时就规定销售均价不超过38994元/平方米，买一套89平米的小三居只要350万，比周边楼盘价格低了将近20%。
这房子，同样要抢破头皮，也没中介啥事。
北京市政府宣称，未来北京绝大多数上市的新房都将是“限价房”。
而这种“竞地价，限房价”的模式已被许多一二线城市政府所采纳，未来“限价房”将成为一手商品房市场大势所趋。
想象一下，同一板块的新盘，隔壁“限价房”比你便宜20%，你作为开发商，还会淡定吗？
想象一下，隔壁同一板块的新盘比你便宜10%，你作为急于出手的二手房房东，还会淡定吗？
当然，有些区域很难受到“限价房”影响，比如北京三环或上海内环内，几乎没啥空地可以造新盘，老房子也是能不拆就不拆，这里几乎只有二手房，政府没办法命令二手房业主不许卖高价，所以你懂的。
最后教大家个选房小窍门。
凡是要抢的新房，自己仔细盘算后再决定要不要抢，要抢的房子不一定都有投资价值。
凡是中介拼命打Call发传单推荐给你的新房，基本可以Pass了。
凡是限购的房子，不一定都有投资价值。
但如果敞开供应不限购的，八成没多大投资价值。
中介推销房子最常用也最有效的话术是“不限购”，随便买。
因为很多外来“中端劳动力”被限购了，但又怕房价继续涨，自己财富地位不保，所以就把目光投向了其他不限购而且总价低的房子。
但这可能恰恰是最大的坑，切记切记。
总之，房子是用来住的，不是用来炒的。
看，中介的好日子到头了。
看，炒房客的好日子到头了。
作者：力哥 公众号：力哥理财（lglicai）
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