武汉房价停涨背后：政策与市场陷入拉锯战

　　在融360房贷君（fangdai123）的印象里，在一二线城市中，要论市场和政策“见招拆招”之高效，恐怕没有一个城市能比得上武汉。而武汉房价正是在这些“见招拆招”中逐渐企稳。8月份的70个大中城市数据显示，新房微跌0.2个百分点，二手房则微涨0.8%个百分点。

　　我们来细细梳理以下。

       一、限地价

　　2016年各地地王频出，武汉也没能幸免，仅2016年 7月份以后，武汉就出现了十几个地王，去年9月份的一次土拍，出现了486.47%的史上最高溢价率，这种情况强化了房价上涨预期。

　　为了打掉这种预期，2016年10月份开始，武汉土地市场首次引入“限价”规则，不同地块根据自身特点，溢价率上限被设定为49%、87.5%、99.9%等。除了限地价，开发商还被要求提高保证金比例，并缩短土地出让金的交清时间。

　　只不过，此举实际效果并不明显，开发商在2016年销售回款顺畅，融资情况也比较乐观，再加上他们对武汉楼市十分看好，土地市场竞争仍然十分激烈。

　　在融360房贷君（fangdai123）的印象里，在一二线城市中，要论市场和政策“见招拆招”之高效，恐怕没有一个城市能比得上武汉。而武汉房价正是在这些“见招拆招”中逐渐企稳。8月份的70个大中城市数据显示，新房微跌0.2个百分点，二手房则微涨0.8%个百分点。

　　我们来细细梳理以下。

       一、限地价

　　2016年各地地王频出，武汉也没能幸免，仅2016年 7月份以后，武汉就出现了十几个地王，去年9月份的一次土拍，出现了486.47%的史上最高溢价率，这种情况强化了房价上涨预期。

　　为了打掉这种预期，2016年10月份开始，武汉土地市场首次引入“限价”规则，不同地块根据自身特点，溢价率上限被设定为49%、87.5%、99.9%等。除了限地价，开发商还被要求提高保证金比例，并缩短土地出让金的交清时间。

　　只不过，此举实际效果并不明显，开发商在2016年销售回款顺畅，融资情况也比较乐观，再加上他们对武汉楼市十分看好，土地市场竞争仍然十分激烈。

       二、全面推行精装修

　　土地限价之后，限房价也随即推行，开发商为了保住利润，开始思索各种“拆招之策”。精明的开发商很快就想出了两条计策。

　　计之一：精装修

　　一个项目备案价1万，精装修可能就得2000块钱，这还只是平均水平，最高的精装修价格可能逼近房价的50%。2万的房价，精装修就得1万，购房者每平米要付3万块钱。装修款可以一次性付清，也可以找开发商贷款。购房者支付的装修款，开发商能分到近5成。

　　计之二：房号费

　　房号钱在各个城市都出现过，武汉的开发商自然也不会放过，购房者要想买到房就得交房号费。开发商收房号费可谓相当高明，以前是通过置业顾问直接收，后来选择更隐蔽的方式，通过中介和代理公司收，而且只收现金。这样不会留下痕迹，被爆出来也可以独善其身，最多就暂停销售而已。购房者交了房号费才能选到房，总额几万、十万甚至几十万不等。如此下来，每平米要多掏几百至几千元不等。开发商也能分到8成以上。

　　房号费有多种叫法，但其实都是一回事。

       三、整治精装修

　　不少刚需购房者连凑首付都十分吃力，根本无力支付精装修款和各类其他费用。武汉的开发商通过精装修赚钱，已经到了十分离谱的水平。有的开发商以精装修备案，但卖的却是毛坯。

　　精装修乱象被曝出后。今年4月20日，武汉房管局开始对精装修限价，这在全国可能都是独一份，具体见下图。

       四、开发商开始捂盘

　　各种赚钱的路子都被堵上了，开发商只好选择不卖房了。

　　精装修是开发商重要的利润来源，这条路被堵上后，新房市场出现了一些不可思议的现象，比如因为备案时间不同和受精装修限价影响，一些品质差的楼盘和品质好的楼盘，价格几乎一致，甚至还有倒挂的现象。在这种情况下，不少开发商开始主动暂停销售。

　　为了不落下口实，开发商们可谓是下足了功夫：

　　你要问他们什么时候开盘，总得不到准信儿，你要问户型、配套、有多少套房，对不起，一问三不知；

　　别人挖个坑就开始预售，你家楼盘封顶了还不开盘，因为还有手续没走完；

　　更有甚者，拉两个铁皮箱过来就算是售楼处了，连置业顾问都没有。

　　之所以这么干，你我都懂，卖房子赚不到钱，卖得晚或许能卖个更好的价格，反正现金流又很健康，着什么急。

　　一个“拖”字，谁也拿他们没办法，法理上找不出漏洞，但情理上却让人恨得牙根痒痒。

       五、你让我开盘，我要求全款

　　开发商不卖房子，来自购房者的压力自然也会越来越大。房管部门自然就得出面了。

　　8月初，武汉房管部门公布消息，2016年7月到12月，武汉有304个项目达到销售条件。这是明确告诉这些项目的开发商：下半年应该主动申请销售或预售。同时对于拒不预售的项目，将被记录在案，未来不能在武汉买地，连银行贷款都不给。

　　开发商自然也不傻，你让我卖房子，价格上不去，精装修也不行了，那我只好追求回款效率了。所以，不少开发商开始要求购房者全款买房。

　　开发商敢这么做，也是有底气的，武汉楼市一直是处于供不应求的状态。据了解，不少开发商要求购房者交5成认筹金，更有甚者，必须全款买房。

　　全款买房，就像一个筛子，筛掉了刚需，留下了实力购房者，其中不乏炒房客。

       六、全款不行，还有新招

　　可能是全款买房给刚需的打击太大，9月23日，武汉要求开发商不得拒绝公积金贷款买房，也不得让全款买房者优先选房，对贷款买房者，不得附加限制条件。

　　聪明的开发商会就此束手？当然不会。武汉当地的自媒体“武汉买房”透露，已经有开发商推出新举措：委托买家具的客户优先。

       武汉楼市的多轮较量，问题到底出在哪里？

　　武汉楼市的多轮交量，表面上看是开发商和主管部门在互相较量。实则是武汉楼市潜力与宏观大局之间的矛盾。

　　全国600多个城市，武汉是为数不多的几十个房地产仍有潜力的城市之一。在全国已获批的6个国家级城市群，以武汉为核心的长江中游城市群最先获批（2015年3月26日），武汉也已成为国家中心城市。今年来，武汉又开始推出长江新城，要留住百万大学生。

　　当前武汉人口仍然不断净流入，基础设施加速改善，高新技术产业发展迅猛。人数在增加，产业发展又增强人的购买力。这些都是武汉楼市潜力的表现。

　　只不过市场要服从大局，这就是当下武汉楼市各种奇葩表征的真实原因。

　　其实不仅是武汉，其他如长沙、杭州、重庆皆是如此。聪明人已经发现，杭州的房价已经涨了一倍多；而重庆自黄奇帆走后，也是涨了一倍多；至于长沙，现有新房还不够卖上3个月。

　　一切都在压着，静候“10+9”的到来。

　　到时或许会给我们新的消息，是惊喜还是惊讶，拭目以待吧。

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