商品房的几种还款方式，你选对了吗

      本文系融360专栏作者“楚小西”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融360官方立场，转载请联系作者授权。

　　商品房动辄上百万，能全款买房的人很多，要贷款买房的人更多，比如像我这样的屌丝。当然，贷款买房，还款方式不同，要支付的利息和时间成本也各不相同。选择合适的还款方式，可以帮我们省下一笔不小的利息呢。

　　现在主流的房贷还款方式有公积金贷款、商业贷款和组合贷款。

　　01　公积金贷款

　　优点：利率低且是固定利率，不随国家商业贷款利率的变动而变动。目前的公积金贷款利率是3.25%，相比上浮10%后的商业贷款5.39%的利率已经很低了。手头上的闲钱就算买买三年期、五年期的国债，也可以赚个差价了。

　　缺点：使用公积金贷款有一定的限制条件，一般要求购房前连续缴纳公积金满6个月，且能继续正常缴纳公积金。其次是贷款额度限制，可以使用公积金的贷款额度是公积金账户余额的10倍，个人使用公积金贷款的最大额度是30万，夫妻两人最大额度是60万。各个城市的公积金贷款使用规则会有所不同，具体可以咨询各城市的住房公积金管理中心。

      本文系融360专栏作者“楚小西”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融360官方立场，转载请联系作者授权。

　　商品房动辄上百万，能全款买房的人很多，要贷款买房的人更多，比如像我这样的屌丝。当然，贷款买房，还款方式不同，要支付的利息和时间成本也各不相同。选择合适的还款方式，可以帮我们省下一笔不小的利息呢。

　　现在主流的房贷还款方式有公积金贷款、商业贷款和组合贷款。

　　01　公积金贷款

　　优点：利率低且是固定利率，不随国家商业贷款利率的变动而变动。目前的公积金贷款利率是3.25%，相比上浮10%后的商业贷款5.39%的利率已经很低了。手头上的闲钱就算买买三年期、五年期的国债，也可以赚个差价了。

　　缺点：使用公积金贷款有一定的限制条件，一般要求购房前连续缴纳公积金满6个月，且能继续正常缴纳公积金。其次是贷款额度限制，可以使用公积金的贷款额度是公积金账户余额的10倍，个人使用公积金贷款的最大额度是30万，夫妻两人最大额度是60万。各个城市的公积金贷款使用规则会有所不同，具体可以咨询各城市的住房公积金管理中心。

　　使用公积金还款，还需留存还款保证金，一般是公积金月缴额的12倍。这对公积金余额很多的人来说真是个悲伤的故事。比如小西借款10万付了首付，本想着拿到购房合同就可以将公积金提取出来还清欠款，但是公积金月缴额4000的12倍也就是四万八取不出来。因为公积金中心也不知道你未来有没有能力支付贷款，所以要求放点余额在公积金账户里，以备不时之需。

　　公积金贷款都是等额本息还款方式，少数城市支持等额本金还款。公积金月缴额充足，有条件的可以选择等额本金还款方式，毕竟等额本金比等额本息还款方式可以省下不少的利息呢。

　　02 商业贷款

　　可以分为等额本金跟等额本息两大还款方式。

　　等额本息

　　等额本息还款方式在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

　　等额本息还款方式中，每月偿还的本金和利息是一个动态变化的过程。在贷款初期，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少，而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。

　　由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，经济基础薄弱，前期还款压力较大，可以选择这种方式。

　　这种还款方式，实际占用银行贷款的数额更大，精明的投资者认为银行的贷款越多越好，这样可以让手头的现金获得更多的收益。对于“以租养房”的投资者来说，这无疑是最好的贷款方式，房租冲抵了房贷，几年下来，一个首付得一套房子！

　　等额本金

　　等额本金还款方式是指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。

　　由于每月的还款本金金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随着时间的推移每月还款数额也越来越少，比较适合在还款初期还款能力较强的贷款人，也适合生活负担会越来越重（养老、看病、孩子读书等）以及预计收入会逐步减少的人使用。

　　等额本金和等额本息哪个还款方式更好呢？

　　以贷款100万为例，看下等额本息跟等额本金还款方式下，两者每月的还款额及所需支付的利息如下图。等额本金方式比等额本息还款方式30年下来少还20万的利息，但是前期还款压力巨大，首月等额本金还款额比等额本息多1600块呢。

　　等额本金还款方式肯定要比等额本息方式支付的利息少，但也需结合自身的实际情况，比如刚出校园的年轻人，本来由于工作经验的欠缺收入就较低，每月要还房贷车贷，要养娃，还要负担基本的生活开支，选择等额本金法势必会降低生活质量，还会造成巨大的生活压力，选择等额本息法不仅能够缓解前期的资金压力，而且随着收入的不断增加，手头的现金有所富余还能产生理财收益。

　　可见等额本金法未必优于等额本息法，到底选择什么样的还贷方法还是要看自身的实际情况。

　　03 组合贷款

　　商业贷款加公积金贷款方式。这种还款方式一般是贷款较多，公积金可供贷款的额度不够了会选择此种方式。

　　优点：既可以享受公积金贷款的低利率又缓解了资金压力。

　　缺点：组合还款方式，公积金账户的钱只能用来还公积金部分的贷款。公积金月缴额较多，还完公积金部分还有富余，也不能冲抵商业贷款部分，还要每个月另外拿钱来还商业贷款，眼睁睁的看着公积金账户上的钱忍受着三个月的定期存款利率。

　　比如我一朋友，夫妻二人的公积金每月差不多能有6000，前段时间买房，贷款100万，如果选择商业贷款，每月还款5600，公积金月缴额完全可以冲抵，每月公积金账户还能留下400块。手头的现金多了，拿来理财可以有10%的收益，理财的收益都可以赶上商业贷款跟公积金贷款的差价了。

　　而且当地政策规定，二套房使用公积金贷款必须还清首套房的贷款。虽然组合贷款支出的利息少，公积金账户里面的钱多了，但是没买房就是白搭。因为每个月都在自己掏钱还还贷，没能体现公积金的最大用处，这意味着二套房的首付没了，首付没了意味着晚几年买房，晚几年又意味着房价又涨了啊！

　　总结一下就是只有手头的钱多了，首付有了，买房了，就能把公积金里面的钱套出来。

　　看了这么多，选择何种还款方式，要结合自身的公积金缴存情况、贷款金额、还款能力以及家庭的经济基础而定。适合自己的才是最好的。

       作者：楚小西   公众号：小西向钱看

　　将花呗额度提升至5万的最全攻略，关注：融360财秘，回复“花呗”获取。