房价为何高？原来是他们抢了住宅用地

　　改革开放近40年来，中国的经济发展从来都是由“需求”推动的，有内需有外需。在房地产市场上，也不例外。需求高，并不是一个坏事。难道，我们每个人都应满足于过去的住房条件吗？不是的。想住好房子、大房子，不是错。这种需求能刺激开发商拿地、盖房，形成需求和供给的良性互动。

　　而为什么中国的高房价问题如此严重呢？请不要把板子打在“需求”身上了，问题出在供给侧！

　　房价高最大的原因，是住宅土地供给太少。以上海为例，2005年到2009年，上海平均住宅用地供应量为1040公顷。2012、2013年该数值为1000公顷，2014年为700公顷，2015年只有不到600公顷。注意，上海市2015年不到600公顷的供地面积是包含了商业用地、保障性住房用地与商品住宅用地。2015年上海实际完成的商品房用地出让面积仅为311.2公顷。

　　住宅土地少，有硬性原因和软性原因之分。硬性原因是：中央层面上，要求各地保有一定耕地数量；地方层面上，因为要保证财政收入的长远稳定来源，当地政府不可能寅吃牟粮一次性出让大量土地。不管怎么说，每年出让的土地数量现在很难改变。这是房价高的根本原因。

　　改革开放近40年来，中国的经济发展从来都是由“需求”推动的，有内需有外需。在房地产市场上，也不例外。需求高，并不是一个坏事。难道，我们每个人都应满足于过去的住房条件吗？不是的。想住好房子、大房子，不是错。这种需求能刺激开发商拿地、盖房，形成需求和供给的良性互动。

　　而为什么中国的高房价问题如此严重呢？请不要把板子打在“需求”身上了，问题出在供给侧！

　　房价高最大的原因，是住宅土地供给太少。以上海为例，2005年到2009年，上海平均住宅用地供应量为1040公顷。2012、2013年该数值为1000公顷，2014年为700公顷，2015年只有不到600公顷。注意，上海市2015年不到600公顷的供地面积是包含了商业用地、保障性住房用地与商品住宅用地。2015年上海实际完成的商品房用地出让面积仅为311.2公顷。

　　住宅土地少，有硬性原因和软性原因之分。硬性原因是：中央层面上，要求各地保有一定耕地数量；地方层面上，因为要保证财政收入的长远稳定来源，当地政府不可能寅吃牟粮一次性出让大量土地。不管怎么说，每年出让的土地数量现在很难改变。这是房价高的根本原因。

　　没关系，小融想到，如果可以软性原因上稍作调整，同样能降低房价。软性原因是指，土地出让总面积固定不变，但用于住宅的土地供给太少。中国房地产开发集团公司原董事长孟晓苏表示，大城市连续四年住宅土地供应零增长，虽然政府批了好多工业区，但这些工业区和城市建成区用地是两码事。媒体和市民对工业区用地关注度不高，结果工业区用地面积增长很快，但政府却严格控制城市建成区用地。这造成了在城市土地供给上“工业”和“住宅”的严重不平衡。

　　软性原因的另一方面是，同为城市建成区用地，商业用地跟住宅用地之间也是“零和博弈”。就是说，总量不变，如果你的地多，那我的地肯定少。土地出让金同样不菲，而商业用地因为每年可以给政府带来税收，所以政府本身更愿意出让商业用地。

　　最近，五部委（住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行）的一份文件让小融对城市住宅土地供给更加担心起来。这份《关于进一步鼓励和引导民间资本进入城市供水、燃气、供热、污水和垃圾处理行业的意见》的核心思想是：鼓励民间资本进入城市市政公用行业。

　　按理说，民间资本进入这些行业是个好事。因为更多的企业做这个事，就是在破除垄断，不仅能提供更优质的服务，还有可能降低价格。小融担心的是：咱们市民捡到了生活费用降低这个“芝麻”，却丢了房价这个“西瓜”。

　　住建部城建司副司长赵泽生表示，民营企业也是可以采用划拨用地，将来民营企业的土地可以到银行抵押、融资，划拨土地投资可以把土地出让环节和确定投资者的环节，搞PPP（政府和社会资本合作）的环节合并，这都是政策上的突破。

　　小融翻译一下，就是说民企进入公共服务行业，可以像事业单位一样获得政府划拨用地，而这份土地可以给民企带来融资的便利。但政府每年划拨、出让的土地总量有限。如此，各位读者难道不跟小融一样担心：事业单位、国企都靠政府拨地，现在又多了民企，这肯定会抢占本来就不多的用地指标。

　　小融期盼，政府在土地出让中，重视工业、商业发展的时候，能否更多地顾及最具民生属性的住宅用地呢？

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