迈入6月份,天气逐渐炎热起来,虽然各地房地产行业复工进度已经达到了90%以上,可成交量依然没有太多起色,今年所谓的“小阳春”消失已成定局。

不过市场里的跌宕起伏抛在一旁,对正在还房贷的有房族来说,进入6月份之后,要尤为注意时间了,因为存量房贷转LPR,只剩2个月的时间了,要尽早做出选择。

因为根据央行公告,今年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR(贷款市场报价利率)为定价基准加点形成,也可转换为固定利率。

请注意:个人房贷转换时统一用2019年12月发布的LPR为基准,所有客户在2020年3月—8月期间的任何时点转换,同一笔贷款的点差都是一样的,保证大家都公平。所以,我们更要把握时间,因为2个月后,正在还房贷的人就没有“主动转换”的机会了。

可能有人会问了,我们还要主动要换LPR吗?其实在之前的文章有大概说过了,但我这次再来好好谈一下吧。我个人建议是大家最好转换为LPR,浮动利率,原因有两个。

一、全球降息氛围下,长期来看LPR下降是大势所趋。

从近年来的全球利率趋势来看,欧洲与日本已经步入了低利率乃至负利率的阶段,而美联储本周宣布将联邦基金利率标准区间下调50个基准点,是自2008年以来最大规模的降息。

与此同时,澳联储意外降息25bp至0.5%,马来西亚央行随后也宣布降息25bp至2.5%,美联储此次行动后,市场普遍预期加拿大会跟进降息。

在这样的“降息周期”下,房贷利率所参考的5年期LPR,长期来看也是逐步回落的趋势,可以参考去年11月份和今年2月份的两次LPR的下降。

因此,笔者建议,只要的房贷需要还10年以上,且房贷执行利率高于4.5%,“浮动”是相对更好的选择,即便未来因为CPI等因素加息,到时提前还款就可以了。

二、银行这次“割肉”了,成了吃亏的“老实人”。

这一点很有趣:LPR下降了,但是存款基准利率并没有下降,有房族切换房贷之后,银行实际上是“吃亏”的。

原因在于:存款相当于银行的“负债”,贷款相当于银行的“收入”,现在贷款利率降了,银行收入减少,存款利率却没有变化,也就意味着银行的“息差”减少,利润率没有以前那么高了,形同“割肉”。

正如国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼所说,“在负债成本没有变化的情况下,从中长期看,如果LPR持续下行,那么存量贷款定价基准转换之后,将会缩窄银行利差空间,进而减少银行利息收入。此外,如果LPR两个品种非对称下降(1年期降幅大于5年期以上),部分5年期以上贷款可能被提前还款,转成短期贷款,也会影响银行利息收入。”

看完以上两点,大家明白为何我建议大家选“浮动利率”了吧。因为LPR对于我们购房者来说,确实是比较划算。

最后,如何去操作转化?

1、通过手机银行操作非常简单,分分钟就能完成。需要注意的是:需要开通手机银行,如果当初贷款的时候是夫妻双方,需要夫妻双方都要操作才算完成。

2、利率转换如果五年内可能会提前还清或卖房,就不要犹豫了,选浮动利率短期内是占便宜的,利率近几年很难涨到高于这次转换定价的4.8。五年以后的事儿谁说的清呢?先把眼前的便宜占了再说。五年后即使利率高于4.8,就当是把前五年占的便宜还回去,不吃亏。难道十年后你还不换房或没有资本提前还清贷款吗?选固定利率或不变更,只能说有钱任性。

3、通过手机银行,你可以选择每年1月1号,调整,或者选择批贷日调整,我选的是8月4日(我的批贷日)调整。主要我是想早点占降息的便宜。即使1月1号调整的时候比8月份调整的利率还低,也不后悔,最起码我先占了四个月便宜了。每年到底是8月份调整的时候利率低还是1月份调整的时候利率低,这谁说的清楚呢?到哪说哪呗,甭想那么多。

也许每个人的看法不同,但我依然坚持认为,早点转浮动利率,早点占便宜更现实一些,活在当下!