本文系融360专栏作者“司聊”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。

每次聊楼市,总有一群粉丝留言问:某城市的房子还能不能买?

这类问题能回复的我都尽量回复了,不过大家也必须明白,每个城市并不是单一的个体,不是一句话就能完全概括的。

问某个城市的房子能不能买,无非是想问这个城市的房子以后会涨还是会跌,会不会买亏了,买贵了。

一个城市那么多套房子,难道一涨全涨,一跌就全跌吗?当然不可能。

所以,想买房最终还得自己去多看多比较才行。

不过我倒是可以跟大家总结几个判断的方法。

首先,如果你有不同的城市可以选的话,首选一二线城市,这个我们聊过很多次了。

但是如果你只有一个城市可以选,又该如何选到最值得买的房子呢?

地段

早先李嘉诚的至理名言说:投资买房,第是一地段,第二是地段,第三还是地段!

但是现在来看,情况稍有一些变化。

年初的时候咱们就分享过一个现象,包括重庆、广州、贵阳在内的几个城市,都出现了中心地段跌幅全市最大的情况。

原因当时我们分析过了,今天也不多重复了,总之,房子单靠地段这个因素,已经不能做到升值保值了。

但是,我们也必须强调,尽管地段在房产投资价值中的比重下降,但是依然十分重要。如果说过去地段占到投资价值的90%,现在大概还能占到50%~60%。

那么什么样的地段算作是好地段呢?

(1)我觉得首先不会出错的就是地铁

在北京生活这么多年,对这一点感觉非常明显。对于大量住在三环、四环外的人来说,附近有地铁站,你住在北京,没有地铁站,你就住在XX店,生活半径直接缩小10公里。

不管哪个城市,未来大部分都是扩张趋势,但是只要有地铁在,就能缩短大部分的空间距离,弥补很多不便。

(2)小城市政府、热门单位所在地

对于部分四线以下的城市,可能短期内不会开通地铁,城市也没有明显的扩张趋势。

那么首先可以考虑的是政府或者其他大型单位所在地。

生活在这些城市的朋友应该更清楚,本市最大、最有钱,全市父母都挤破脑袋想把孩子送进去的那种工作单位。

如果当地政府或者热门单位有整体搬迁的计划,那么要搬去的地方,一定有非常好的升值前景。

(3)重点学区

目前来看,学区仍然是一个比较重要的地段价值,但是我一向不是很看好学区,原因还是有政策风险。

像北京最近多校划片的风就一直在吹,谁也不知道哪天突然会落地。

如果家里孩子短期内就有入学需求,还可以考虑一下。如果冲着学区房投资,还是慎重一点。

(4)文旅资源

文旅资源是最近两年崛起的一类地段价值。

中国人越来越会享受,外出旅游的方式也正在从跟团拉练型向休闲度假型转变。越来越多的人旅游不想一个景点一个景点跑断腿,而是想换地方睡睡懒觉,晒晒太阳。

所以,文旅地产今年很火,像我们最近考察的厦门湾就非常抢手,未来几年文旅资源肯定会成为房产投资越来越重要的一个价值。

户型面积

除了地段之外,房子本身户型和面积也是非常重要的价值因素。

很多人觉得投资买房,首选小户型,因为比较好出租。

我觉得这个观念有点过时了。

因为很多城市的租金回报率都不高,房产投资最大一块的回报还是房产本身的增值。

所以,从户型和面积去看投资回报率,最重要的还是出手的时候好不好卖。

那么我们就要考虑当前最受中国家庭欢迎的户型和面积是什么。

市面上有一个说法叫“黄金面积段”,指的是90-160平米之间。

我觉得这个说法还是比较科学的,不过每个城市还需要一些微调。

分级越高的城市,黄金面积段就越向90平米靠近,反之就向160平米靠近。

这还是考虑到未来好不好出手的问题。

在三四线城市,100平米对一般的三口之家来说,算是刚刚步入正轨,180平米左右才能勉强算得上豪宅,而160平的房子还是很好出手的。

但是在一线城市,单价那么高,超过120平米的房子,就是很多家庭不太能承受的了,再大的房子想卖出去可能就得有点耐心。

户型上,我比较看好三房。因为这是对很多中国家庭来说是最刚刚好的户型——一间夫妻两个住,一间孩子住,一间老人住。另外四房也不错,对于有改善性需求的家庭来说,四房也是合理的。

最好避开一房或者两房,特别是一房,问题就是我们上面说的,一房往往是过渡性住宅,投资回报更多的是租金,而不是房产升值。从数据来看,也的确是相同楼盘的三房户型比一房要涨得快一些。

总结一下,面积90-160平米之间,三房或者四房,最有投资价值,不同城市有微调。

价格

很多粉丝留言咨询房产问题时,会带上自己的需求类型,是刚需自住,或者是投资。

但老实说,我觉得在大部分情况下,刚需和投资区别不大。

因为就算是刚需,早晚也是要在二手房市场出手的,谁也不想看着自己的钱贬值,总是要考虑投资因素的。

反过来说,投资价值更高的房子,说到底还是将来在二手房市场上最抢手的房子,而最抢手的房子,往往也是住着最舒服的房子。

然而在价格这个问题上,刚需和投资还真有差别了。

同一个小区中,不同房子定价还真的有些差距。

影响定价的因素大概有:楼层、朝向、景观、采光、绿植资源、噪声大小等等。

这些因素不管是刚需自住,还是投资,都是挺重要的,

但是这里面有一个坑,对投资者来说最好是避开,就是“楼王”。因为新房楼王单价非常高,但是在二手房市场上却和同楼盘的其他房子没多大区别。

“楼王”这个说法最早是哪来的呢?

还不是开发商炒出来的概念。我们去看盘的时候,都是销售告诉你哪个是楼王,没有谁是从业主那里听说哪个是楼王的吧?

看“楼王”这个说法有多浮夸,就知道里面有多少泡沫。

当然,如果不差钱,就为了自己住着舒服,当然是楼王是个不错的选择。

但是如果单纯为了投资,盯着以后的回报率就好了,楼王这个坑咱就别碰了。

PS:你所在的城市哪种房子最受欢迎?

作者:司聊 公众号:sishujia1984